Les connaissances et diligences à accomplir ainsi que les explications à fournir pour assurer une bonne information de l’emprunteur pour faire valoir les droits de l’emprunteur.

Les explications à fournir à l’emprunteur pour lui permettre de comprendre le contenu de la fiche mentionnée à l’article L. 312-12 du Code de la consommation :

« Préalablement à la conclusion du contrat de crédit, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit donne à l’emprunteur, sous forme d’une fiche d’informations, par écrit ou sur un autre support durable, les informations nécessaires à la comparaison de différentes offres et permettant à l’emprunteur, compte tenu de ses préférences, d’appréhender clairement l’étendue de son engagement.

La liste et le contenu des informations devant figurer dans la fiche d’informations à fournir pour chaque offre de crédit ainsi que les conditions de sa présentation sont fixés par décret en Conseil d’État.

Cette fiche comporte, en caractères lisibles, la mention indiquée à l’article L. 312-5.
Lorsque le consommateur sollicite la conclusion d’un contrat de crédit sur le lieu de vente, le prêteur veille à ce que la fiche d’informations mentionnée au premier alinéa lui soit remise sur le lieu de vente.

Lorsque le prêteur offre à l’emprunteur ou exige de lui la souscription d’une assurance, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit informe l’emprunteur du coût de l’assurance en portant à sa connaissance les éléments mentionnés à l’article L. 312-7. »

L’établissement de la fiche mentionnée à l’article L. 312-17, notamment les demandes à adresser à l’emprunteur pour réunir les informations nécessaires à cette fin :

« Lorsque les opérations de crédit sont conclues sur le lieu de vente ou au moyen d’une technique de communication à distance, une fiche d’informations distincte de la fiche mentionnée à l’article L. 312-12 est remise par le prêteur ou par l’intermédiaire de crédit à l’emprunteur.

Cette fiche, établie par écrit ou sur un autre support durable, comporte notamment les éléments relatifs aux ressources et charges de l’emprunteur ainsi que, le cas échéant, aux prêts en cours contractés par ce dernier.

La fiche est signée ou son contenu confirmé par voie électronique par l’emprunteur et contribue à l’évaluation de sa solvabilité par le prêteur. Les informations figurant dans la fiche font l’objet d’une déclaration certifiant sur l’honneur leur exactitude.

Cette fiche est conservée par le prêteur pendant toute la durée du prêt.
Si le montant du crédit accordé est supérieur à un seuil défini par décret, la fiche est corroborée par des pièces justificatives dont la liste est définie par décret. »

• Les explications à fournir au consommateur pour lui permettre de comprendre les caractéristiques essentielles du crédit proposé ainsi que les conséquences que le crédit peut avoir sur sa situation financière, y compris en cas de défaut de paiement ;
• Les explications ou avertissements qui peuvent être adressés à l’emprunteur en amont de l’analyse de sa solvabilité par le prêteur, en fonction des informations réunies sur le lieu de vente, sur ses revenus et charges, afin de lui permettre de s’orienter vers un achat et une demande de financement adaptés à ses besoins, ses préférences et sa situation ;
• La remise de l’offre de contrat de crédit ainsi que les explications à fournir à l’emprunteur pour lui permettre de comprendre son contenu ;
• Les explications à donner au consommateur pour lui faire connaître les droits et obligations, notamment pour l’avertir des conséquences d’un éventuel défaut de paiement.

Le crédit immobilier est un accord contractuel dans lequel les parties impliquées assument des engagements mutuels. La banque s’engage principalement à fournir les fonds du prêt à l’emprunteur. En contrepartie, l’emprunteur accepte différentes obligations. Il s’engage à rembourser le montant emprunté ainsi que les intérêts, conformément au calendrier de remboursement stipulé dans le contrat de prêt.

Les obligations du prêteur

La loi Scrivener II, qui a été précédemment largement expliquée, représente la principale mesure de protection pour l’emprunteur immobilier et définit les obligations du prêteur.

Le processus de conclusion du contrat débute par l’envoi d’une offre préalable, qui doit contenir les informations relatives à l’identité des parties et des garants, la nature, l’objet et les modalités du prêt, le calendrier de remboursement, le coût total du crédit en cas de prêt à taux fixe, les exigences en matière d’assurances et de garanties, les conditions pour un éventuel transfert du prêt, ainsi que les dispositions concernant le délai de réflexion.

Cette offre, émise par le prêteur, doit être envoyée à l’emprunteur par courrier postal. Les conditions mentionnées dans l’offre resteront applicables pendant une durée minimale de 30 jours à partir de sa réception. Le contrat de prêt, quant à lui, n’est formellement conclu que lorsque l’emprunteur l’accepte en signant l’offre de prêt dans les délais impartis, c’est-à-dire entre le 11e jour et le 30e jour.

Les obligations de l’emprunteur

En cas de litige entre l’emprunteur et le prêteur pendant la période du prêt, il est nécessaire de recourir au tribunal d’instance pour résoudre le différend. Le défaut de paiement d’une échéance de crédit constitue une violation du contrat. Une fois ce manquement constaté, le prêteur doit en informer immédiatement l’emprunteur afin de pouvoir lui réclamer des intérêts de retard.

Si l’emprunteur ne parvient pas à régler trois échéances consécutives, la banque a le droit d’inscrire l’emprunteur dans le Fichier des Incidents de Crédit aux Particuliers (FICP). Cette inscription aura pour conséquence d’interdire à l’emprunteur de contracter de nouveaux prêts.

L’emprunteur qui se retrouve en situation de non-paiement a plusieurs solutions :

• Restructurer ses dettes avec un organisme de prêt (soit sa banque, soit un autre établissement) ;
• Faire une demande de surendettement auprès de la Banque de France afin de consolider sa situation.

Le conjoint non co-emprunteur

Le co-emprunteur, qui est généralement le conjoint ou le concubin, est une personne qui contracte un crédit immobilier en collaboration avec l’emprunteur principal. Le co-emprunteur signe le contrat de prêt et assume les mêmes droits et obligations contractuelles. Il partage également la responsabilité solidaire du remboursement du prêt.

Lorsque deux personnes souscrivent un prêt immobilier, l’analyse de risque porte alors sur la situation financière des deux emprunteurs, comme le calcul de différents critères :

• Taux d’endettement ;
• Taux d’apport personnel ;
• Le reste à vivre.

Chacun des emprunteurs assume la responsabilité de la dette envers la banque. En cas de défaut de remboursement du crédit, la banque peut se tourner vers l’un ou l’autre pour obtenir le paiement.

En ce qui concerne les conjoints non co-emprunteurs, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas donné leur consentement pour la réalisation du prêt, leurs droits dépendent de leur statut juridique et du type de dette contractée :

• Dans le cas de concubinage : Il n’y a pas de solidarité à l’égard des dettes du ménage et des crédits de l’autre concubin. Seul celui qui a souscrit une dette est tenu de la rembourser et la banque ne peut se retourner contre le concubin s’il n’a pas signé l’offre de prêt ;
• Dans le cas de pacs : Il n’y a de solidarité que pour les dettes courantes en vertu de l’application du régime des dettes « ménagères ». En dehors des dettes liées au ménage, un partenaire non co-emprunteur ne saurait donc être sollicité pour le paiement d’une dette souscrite par son partenaire ;
• Dans le cas de mariage sous le régime de la communauté : Même principe que pour le pacs. Il n’y a solidarité que pour les dettes courantes liées au ménage. Pour les autres dettes, ni le conjoint non co-emprunteur ni même la communauté ne sont engagés ;
• Dans le cas de mariage en séparation : Il n’y a pas de solidarité sauf pour des petits crédits nécessaires au financement des dépenses du ménage.

Il est important de noter que si le conjoint n’est pas co-emprunteur, la banque peut rencontrer des difficultés pour récupérer les sommes impayées auprès de celui-ci, même si le co-emprunteur a donné son consentement. Le consentement du conjoint est simplement une information donnée, et non un engagement formel.

C’est pourquoi les banques préfèrent idéalement que le conjoint soit co-emprunteur ou, à défaut, qu’il agisse en tant que caution solidaire. Ces mesures permettent de faire face à l’absence de solidarité entre conjoints dans certaines situations.