Le montage du dossier de prêt

Qu’il s’agisse d’achat dans l’ancien ou dans le neuf, la plupart des accédants à la propriété doivent financer leur acquisition par un recours à l’emprunt.

C’est pourquoi, il est préférable d’anticiper et de commencer à rechercher des solutions de financement le plus tôt possible.

Le montage complet du dossier peut parfois prendre 3 semaines, voire plus selon la complexité.

Le mandat

En droit des obligations, le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne à une autre personne, le mandataire, le pouvoir de faire un ou des actes juridiques en son nom et pour son compte.

Le mandat peut être assimilé à une procuration.

L’intermédiaire en opérations de banque (IOB) est un professionnel. Pour exercer son activité, il doit faire signer à chaque candidat au prêt immobilier un mandat de recherche de capitaux.

Le mandat de recherche de capitaux est un document signé par les deux parties :

• L’intermédiaire en opérations de banque : le mandataire
• Le client : le mandant

Le mandat de recherche de capitaux confère à l’Intermédiaire le pouvoir d’effectuer l’étude du dossier du mandant ainsi que les démarches et les négociations auprès des établissements prêteurs, afin de trouver le crédit le plus avantageux financièrement.

Le mandat de recherche de capitaux doit comporter :

• La dénomination et les coordonnées des deux parties.
• Le montant du prêt de substitution envisagé qui sera mis en place dans le cadre du prêt.
• La durée de ce prêt (ces deux derniers éléments pouvant être modifiés sans signer un nouveau mandat)
• Ainsi que la rémunération de l’intermédiaire si le dossier aboutit.

Le candidat au crédit s’engage à produire toutes les pièces justificatives nécessaires, l’intermédiaire peut, quant à lui, en vérifier l’authenticité.

Un intermédiaire en opérations de banque (IOB) n’est pas un établissement bancaire.

Il n’a, de ce fait, pas accès aux fichiers des incidents de paiement : seuls les établissements prêteurs peuvent consulter ce type de fichiers.

Selon le statut choisi à l’inscription ORIAS, l’IOBSP peut exercer soit en vertu d’un mandat du client, soit en vertu d’un mandat d’un ou plusieurs établissement(s) de crédit. Le contrat de mandat est une procuration. Selon l’article 1984 du Code civil, il s’agit d’un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.” 

Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

Les mandataires

L’IOBSP peut être mandaté de diverses manières.

Mandaté par les banques

• Mandataire exclusif : Les mandataires exclusifs en opération de banque et en services de paiement, qui exercent l’intermédiation en vertu d’un mandat d’un établissement de crédit ou d’un établissement de paiement et qui sont soumis à une obligation contractuelle de travailler exclusivement avec l’un d’eux.
• Mandataire non exclusif : Les mandataires en opération de banque et en services de paiement, qui exercent l’intermédiation en vertu d’un ou plusieurs mandats non exclusifs délivrés par un ou plusieurs établissements de crédits ou un établissement de paiement.

Mandaté par le client

• Courtiers : « Les courtiers en opérations de banque et en services de paiement (…), qui exercent l’intermédiation en vertu d’un mandat du client, l’exclusion de tout mandat d’un établissement de crédit ou d’un établissement de paiement, et qui ne sont pas soumis à une obligation contractuelle de travailler avec un établissement de crédit ou un établissement de paiement »

Mandaté par un IOBSP

 «  Les mandataires d’intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement, qui exercent l’intermédiation en vertu de mandats des personnes (MNE, ME, COBSP). Ainsi, un mandataire d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ne peut pas avoir lui-même des mandataires. »

 Les courtiers signent donc des mandats de recherche en capitaux avec leurs clients. Ce document est également un moyen d’information du client et permet de lui communiquer les informations réglementaires permettant d’agir en toute transparence.

Les Mandataires exclusifs ou non-exclusifs et les mandataires d’IOBSP ne peuvent être mandatés par leurs clients. Ils signent donc avec eux une convention de recherche en capitaux.

Dans le mandat, il est important d’inclure la référence à la réglementation bancaire et au statut d’IOBSP.

L’exécution des obligations contractuelles qui découlent des actes passés incombe au mandant. Il peut contenir une obligation d’exclusivité, de préférence, ou aucune obligation (ce qui laissera au mandataire la possibilité de souscrire d’autres mandats avec des mandants de même natures).

Exemple de mandat client

Mandat de recherche de financement – Sans exclusivité

Bonjour ……… 

Vous avez fait appel à nos services pour trouver la meilleure solution de financement immobilier et nous vous remercions de votre confiance.

Afin de respecter la législation en vigueur, merci de nous confirmer que vous nous mandatez pour défendre vos intérêts. Pour cela il vous suffit de cocher la case « J’accepte les termes du mandat » en bas de page et de suivre les instructions de signature électronique qui vous seront précisées.

MANDAT D’INTERMÉDIATION EN OPÉRATIONS DE BANQUE

Numéro de Mandat : n° 73B13

Le Mandataire

Le(s) soussigné(s) :

M et Mme ………..

Ci-après dénommé « le MANDANT »

Donne(nt) mandat à :

CYBERPRET SARL dont le siège social est situé au 37 Rue de la République 69002 LYON, au capital de 1.000.000 euros immatriculée au au RCS de Lyon sous le N° SIRET : B 433 194 230 00036 Code APE 6619 B, agissant en tant que Courtier-Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de Paiements (Courtier-IOBSP) et Courtier en assurances, immatriculée sous le numéro 130 022 84 au Registre des Intermédiaires tenus par l’ORIAS (consultable à : www.orias.fr), assurance RC Professionnelle souscrite auprès d’ALLIANZ sous le numéro n°54.589.202, représentée par Monsieur Philippe Amiel, en qualité de Gérant.

Ci-après dénommé « le MANDATAIRE »

PRÉAMBULE

En qualité d’Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement, votre MANDATAIRE :

• Est régi par les articles L519-1 à L519-6 du Code monétaire et financier et les décrets et arrêtés subséquents qui sont liés,
• Respecte les dispositions du Code Monétaire et Financier, issues du décret n°2012-101, relatif au statut des IOBSP, notamment quant à l’ensemble des informations à fournir au Mandant.
• Fait l’objet d’une supervision de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) située au 61 rue Taitbout, 75436 Paris Cedex 09 – Tél : 01.49. 95.40.00 – site : ACPR.
• Certifie n’être soumis à aucune obligation contractuelle de travailler avec un ou plusieurs établissements de crédit, et déclare ne pas être détenu et ne pas détenir de droit de vote ou du capital d’un établissement de crédits.
• Déclare ne pas avoir enregistré, avec un établissement de crédits, au cours de l’année précédente, une part supérieure au tiers de son chiffre d’affaires au titre de l’activité d’intermédiation.

Article 1 : OBJET DU MANDAT

Le Mandant confère au Mandataire pouvoir de rechercher, au nom et pour le compte du Mandant, un financement bancaire dont les caractéristiques sont les suivantes :

• Montant du crédit immobilier à financer : ………………..€
• Durée initiale de : …………..   mois
• Destiné à financer un logement situé à : ………………………

Le montant et les caractéristiques exactes du (des) crédits proposés pourront varier selon l’établissement bancaire sollicité ou en cas de besoin.

Article 2 : OBLIGATIONS DU MANDANT

Le Mandant déclare que rien, dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire, ne s’oppose à sa demande de financement.

Le Mandant s’engage à :

• Fournir au Mandataire toutes les pièces et tous les renseignements nécessaires à l’instruction de son dossier, portant notamment sur ses ressources, ses charges, ses crédits en cours et son patrimoine existant au jour de la demande de financement.
• Communiquer au Mandataire pendant toute la durée du mandat, toutes informations complémentaires et l’informer de toute modification susceptible d’affecter sa situation financière.
• Garantir l’exactitude, la conformité et l’authenticité des documents et renseignements confiés.
• Autoriser l’établissement de crédit – partenaire du Mandataire – à communiquer toutes les informations le concernant et couvertes par le secret professionnel bancaire au Mandataire, dans le cadre de l’exécution du présent mandat et de la convention entre l’établissement et le Mandataire.
• Informer le Mandataire s’il est inscrit dans le Fichier National des Incidents de Remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP).

Article 3 : OBLIGATIONS DU MANDATAIRE

Dans le cadre de son obligation de moyens, le Mandataire s’engage à :

• Étudier avec sincérité et loyauté la demande du Mandant et agir au mieux de ses intérêts.
• Sélectionner l’établissement de crédit le plus approprié en fonction des intérêts et des attentes exprimés par le Mandant.
• Déposer le dossier de demande de prêt, auprès d’au moins un établissement de crédit, dans un délai de 7 jours suivant sa complète constitution.

La liste des établissements partenaires du Mandataire est visible sur son site : http://www.cyberpret.com/banques-partenaires.html

Article 4 : DURÉE DU MANDAT

Le présent mandat prend effet à compter de sa signature pour une durée indéterminée.

Conformément à l’art.L 222-9 du code de la consommation, le mandat prendra fin soit en cas d’acceptation d’une ou plusieurs offres émises ou de refus par le ou les partenaires bancaires sollicités par Cyberpret soit si le mandant a trouvé une autre solution par ses propres moyens ou via un autre intermédiaire.

Ce mandat ne s’annule pas en cas de demande formulée par un autre intermédiaire auprès des organismes financiers sollicités en amont par Cyberpret.

Article 5 : RÉMUNÉRATION ET FRAIS

En rémunération de la mission confiée, le Mandant s’engage à verser au Mandataire, la somme de 1 000 euros (TTC) sous forme d’honoraires.

Cette somme est exigible le jour du déblocage effectif des fonds par l’organisme préteur.

Loi MURCEF : Article L 321-2 de la loi n°2001-1168 du 11 Décembre 2001 : ‘ Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ‘.

Le MANDATAIRE informe le MANDANT qu’il est susceptible de percevoir une rémunération de la part de l’établissement de crédit émetteur de l’offre acceptée par lui, sans que ceci ne puisse influer sur la qualité de ses propositions.

Cette commission est due par l’établissement de crédit prêteur au titre de la couverture des coûts de distribution supportés par le MANDATAIRE. Son montant ne peut être déterminé avec précision à la date de demande initiale ; ses modalités reposent sur un pourcentage du capital prêté, dans une fourchette allant de [0.70% à 1,10%], hors prêt conventionné.

Article 6 : TRAITEMENT DES DONNEES A CARACTERE PERSONNEL

Les informations concernant le Mandant et recueillies par le Mandataire pour les besoins liés au présent mandat ne sont utilisées et ne peuvent faire l’objet de communication extérieure que pour les seules nécessités de gestion, d’action commerciale du Mandataire et de respect de la législation en vigueur.

Le Mandant bénéficie d’un droit d’accès, de suppression et de rectification à l’ensemble des données le concernant, prévu par la loi du 6 janvier 1978 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, qu’il peut exercer par courrier adressé à :

CYBERPRET, 37 rue de la République – 69002 LYON

Article 7 : CONTENTIEUX ET ATTRIBUTION DE COMPÉTENCE

Pour toute réclamation, le Mandant peut s’adresser par courrier à : CYBERPRET, 37 rue de la République – 69002 LYON

Sauf difficulté particulière liée à la réclamation, le Mandataire s’engage à répondre au Mandant dans les deux jours ouvrés à compter de la réception de la réclamation.

Le présent mandat est soumis au droit français. A défaut de réponse satisfaisante, vous pouvez avoir recours gratuitement à un organe de médiation en contactant via le site https://mediateur-consommation.fr ou par voie postale (à la convenance du consommateur/ client), à l’adresse suivante : 4 Quater rue de l’Ermitage 78 000 VERSAILLES. Les parties sont libres d’entrer, ou non, en médiation, de quitter le processus, puis d’accepter ou de refuser la proposition de solution du Médiateur. La Médiation n’exclut pas la possibilité d’un recours devant une juridiction (art. R. 612- 4 du Code de la consommation).

En cas de litige à l’occasion de l’interprétation ou de l’exécution du présent mandat, les parties s’efforceront de le régler à l’amiable préalablement à toute action en justice.

Article 8 : ASSURANCE EMPRUNTEUR

L’assurance emprunteur constitue une garantie à la fois pour le prêteur et l’emprunteur. Elle est un élément déterminant de l’obtention de votre crédit pour certains établissements de crédits.

Le courtier ne travaille pas exclusivement avec un ou plusieurs assureurs. Le client peut obtenir la liste des partenaires assureurs auprès de son courtier et sur demande.

Le Mandant dispose actuellement d’un délai de 12 mois à compter de la signature de l’offre de prêt pour changer d’assurance emprunteur. Il peut ensuite changer d’assurance emprunteur chaque année à date anniversaire sans diminuer les garanties du contrat.

La liste des partenaires assureurs du mandataire est disponible sur son site : http://www.cyberpret.com/banques-partenaires.html#mark2

Article 9 : EVALUEZ-VOUS VOS CONNAISSANCES EN MATIERE DE CREDIT ?

(Taux fixe ou révisable, Garanties, Assurance emprunteur …)

Vos connaissances en crédit immobilier

Le mandat (ou la convention) signé avec le client est l’occasion de transmettre au client les informations réglementaires mais aussi de “contractualiser” la relation commerciale qui nous lie.

Un mandat est obligatoirement lié à un projet immobilier défini, et à une recherche de financement en lien avec ce projet. Cela signifie qu’un mandat de recherche en capitaux ne se signe qu’à partir du moment où notre client a trouvé son bien immobilier.

Définition de l’objet du prêt et du projet immobilier

L’objet du mandat est la recherche d’un financement pour un bien précis. C’est ce mandat qui vous donnera l’autorisation de partir à la recherche d’un prêt immobilier pour votre client. On le sait, il ne sert à rien d’anticiper la demande de prêt, aucun banquier ne vous donnera un accord de prêt si le compromis n’est pas signé !

Cela signifie donc que quand vous êtes en RDV « étude de budget », vous ne faites pas signer le mandat à votre client. C’est la signature du compromis qui déclenchera la signature du mandat de recherche en capitaux.

Pour avoir le droit de travailler sur les documents confidentiels du client et pour pouvoir déposer son dossier chez votre partenaire bancaire, il est en revanche essentiel que vous ayez fait signer le mandat à vos clients. Sans mandat, vous n’avez tout simplement pas le droit de travailler le dossier.