Afin de proposer une offre adaptée, la phase de découverte client est primordiale.

Voici les éléments dont nous avons besoin pour faire notre analyse :

Situation personnelle du client

Le prêteur doit vérifier :

• Nom, prénom ;
• Coordonnées (adresse, tel, mail) ;
• Situation matrimonial (célibataire, union libre, Pacs, marié, régime matrimonial ;
• Personnes à charge ;
• Situation professionnelle : profession, contrat de travail, employeur, ancienneté professionnelle.

Emprunteur

L’emprunteur est une personne qui contracte un emprunt afin d’obtenir une somme d’argent destinée à acquérir un bien et qui s’engage à le rembourser selon les modalités convenues avec le prêteur.

Co-emprunteurs 

Les co-emprunteurs sont les personnes qui contractent un même emprunt afin d’obtenir une somme d’argent destinée à acquérir ensemble un bien et qui s’engagent à la rembourser ensuite solidairement.

Vis-à-vis de l’établissement prêteur, chacune est responsable pour la totalité de la somme prêtée.

Chaque emprunteur peut alors être contraint de rembourser la totalité de la dette en cas de défaillance des autres emprunteurs.

L’environnement matrimonial

Il existe différents statuts :

• Le célibat : Les célibataires n’engagent qu’eux-mêmes ;
• L’union libre ou le concubinage, qui n’entraîne pas de solidarité dans les dettes souscrites. Il n’y a pas de principe de contribution aux charges du ménage, ni aux dépenses courantes ;
• Le Pacs / Le PActe Civil de Solidarité : Les patrimoines des partenaires sont par principe séparés. Pour les achats, l’indivision est le principe. Les partenaires d’un PACS sont solidaires des dettes courantes ;
• Le mariage : Les époux sont tenus solidairement des dettes qu’ils contractent pour l’entretien du ménage et pour l’éducation des enfants. Les différents régimes matrimoniaux vont organiser le patrimoine des époux.

Emprunteur marié sous le régime de la communauté légale ou de la communauté universelle

Il emprunte seul	Revenus et biens propres de l’emprunteur.
Il emprunte seul et son conjoint consent	Revenus et biens propres de l’emprunteur + biens communs du couple.
Il emprunte seul et son conjoint cautionne	Revenus et biens propres de l’emprunteur + revenus et biens propres de son conjoint.
Il emprunte seul et son conjoint consent et cautionne	Revenus et biens propres de l’emprunteur + biens communs du couple + revenus et biens propres du conjoint
Il est co-emprunteur avec son conjoint	Revenus et biens propres de l’emprunteur + biens communs du couple + revenus et biens propres du conjoint.

Emprunteur marié sous le régime de la séparation de biens ou de la participation aux acquêts

Il emprunte seul	Revenus et biens personnels de l’emprunteur.
Il emprunte seul et son conjoint cautionne	Revenus et biens personnels de l’emprunteur + revenus et biens personnels de son conjoint.
Il est co-emprunteur avec son conjoint + biens indivis du couple	Revenus et biens personnels de l’emprunteur + revenus et biens personnels du conjoint.

Le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts

Ce régime s’applique quand il n’y a pas de contrat de mariage.

Une distinction est alors établie entre les biens acquis avant et après le mariage.

Adopté par environ 80 % des Français, le régime de la communauté s’applique automatiquement si au jour du mariage les époux n’ont pas fait de contrat (article 1400 et suivants du Code civil).

En clair, ce régime s’applique de plein droit si vous n’avez rien prévu, au départ, entre les époux.

Dans le cadre de ce régime, appelé communauté de biens réduite aux acquêts, on distingue deux catégories de biens :

• Les biens communs achetés par les époux durant le mariage, ensemble ou séparément ;
• Les biens propres de chaque époux possédés avant le mariage ou recueillis après le mariage (par donation ou par succession).

L’administration des biens communs

En principe, le logement acquis durant la communauté est un bien commun, qu’il soit acheté par les époux ensemble ou par l’un d’entre eux.

De plus, ce principe s’applique quel que soit le mode de financement : argent emprunté ou fonds propres.

Ainsi, si un logement est acheté durant le mariage avec des fonds provenant d’une donation ou d’un héritage, ce bien sera réputé commun en l’absence de précaution particulière insérée dans l’acte d’acquisition.

Déclaration d’emploi ou de remploi

Pour éviter une telle situation, et par conséquent, pour que le logement acquis reste un bien propre, il faut réaliser ce que l’on appelle une déclaration dite d’emploi ou de remploi dans l’acte d’achat.

On dit qu’il y a emploi s’il y a utilisation de l’argent propre qui a été donné ou qui a fait l’objet d’un héritage

En revanche, il y a remploi dès lors qu’il est fait utilisation des fonds provenant de la vente d’un bien propre.

A cet effet, il faut indiquer dans l’acte d’acquisition que :

• D’une part, l’achat est réalisé avec des fonds propres ;
• D’autre part, le logement est acheté en propre et qu’il ne tombe pas dans la communauté (article 1434 du Code Civil).

Pour la rédaction d’une telle clause, il est indispensable de se faire assister par un notaire pour éviter d’éventuelles contestations de la part de tiers ou du conjoint.

Modalités d’acquisition

Rien n’interdit d’acheter seul le logement.

Ce dernier sera commun bien que le conjoint ne soit pas intervenu dans l’acte d’achat (article 1401 du Code civil).

En clair, il ne peut faire annuler automatiquement le contrat, sauf à démontrer que la dépense est manifestement excessive eu égard au train de vie du ménage.

Toutefois, il est rare en pratique de rencontrer une telle situation.

En effet, ce type d’achat nécessite bien souvent l’obtention d’un prêt et la banque exige la signature des deux époux avant de débloquer les fonds.

Gestion des biens communs

Enfin, notez que chaque époux peut gérer seul les biens communs (article 1421 du Code civil).

Ainsi, la loi ne fait pas obstacle à ce que l’emprunteur prenne individuellement l’initiative d’engager des réparations dans l’immeuble, de changer la toiture ou encore de donner en location un logement commun (en dehors du logement familial) sans que préalablement le conjoint n’ait donné son accord.

Les loyers qui seront perçus tomberont bien évidemment dans la communauté.

De plus, rien n’interdit de les utiliser à loisir : les économiser, les placer, les dépenser, etc.

L’administration des biens propres

Là, aucune difficulté particulière. Chaque époux gère seul ses biens propres et en dispose librement.

C’est ainsi par exemple, qu’il est possible, sans le consentement du conjoint, vendre le logement reçu en héritage ou bien encore le louer et en percevoir des revenus.

En outre, libre à lui d’affecter comme bon lui semble l’argent qui lui a été donné ou dont il a hérité.

Ce qui veut dire que ces fonds peuvent être réinvestis dans un immeuble sans que le conjoint ne puisse s’y opposer.