Le régime de la séparation de biens

Tous les biens acquis avant et après le mariage restent personnels à chacun des époux.

Choisie le jour du mariage (ou suite à un changement de régime matrimonial), la séparation de biens confère à chacun des époux une indépendance financière et matérielle totale.

En clair, tous les biens acquis avant et après le mariage restent personnels à chacun des époux.

Un tel régime est bien souvent choisi lorsque l’un des conjoints exerce une profession « à risque », telle que commerçant ou chef d’entreprise.

En effet, les capitaux respectifs sont bien séparés, ce qui permet en cas de dettes contractées dans le cadre de ses affaires de ne pas engager le patrimoine de son conjoint.

La séparation de biens et le logement

Il n’existe pas de difficulté particulière lorsque l’un des conjoints achète un logement avec ses fonds propres.

Lui seul participe à l’achat du bien.

Le logement lui appartient donc personnellement et il est libre, en dehors du logement familial, de le gérer à sa guise.

Il n’existe pas non plus de problème particulier si les conjoints décident d’acheter ensemble ce logement.

Ce dernier est en effet réputé appartenir à l’un d’entre eux en proportion de ce qui est indiqué préalablement dans l’acte notarié d’acquisition : moitié-moitié, un quart-trois quart…

Attention à la donation déguisée

En revanche, c’est lorsque l’emprunteur achète un bien avec des fonds fournis exclusivement par son conjoint que des problèmes peuvent survenir.

En effet, une telle situation peut être source de litiges en cas de décès de l’un d’entre eux ou de divorce, le conjoint qui a payé regrettant bien souvent « son geste ».

A savoir que le bien acquis ne lui appartient pas, alors qu’il l’a financé en totalité.

Le mandat entre époux

• Mandat écrit : En vertu de l’article 218 du Code civil, chacun des époux peut donner mandat à l’autre pour le représenter. C’est ainsi que sous le régime de la séparation, son conjoint peut lui confier l’administration de ses biens. En règle générale, ce mandat est fait par écrit. Il doit préciser clairement les droits et obligations du mandataire afin que ce dernier n’outrepasse pas ses fonctions ;
• Mandat tacite : Une telle situation se présente lorsque l’un des époux prend en main la gestion des biens de l’autre, au su de celui-ci et néanmoins sans opposition de sa part (article 1540 du Code civil). C’est ainsi qu’il va pouvoir accomplir tous les actes d’administration nécessaires à la gestion courante des biens : entretenir un immeuble, réparer la toiture, louer un logement, percevoir les loyers, etc. En revanche, un mandat tacite ne permet pas de vendre, de donner ou d’échanger les biens de l’autre époux.

Pour les couples pacsés

Pour les couples pacsés et depuis 2007, c’est le régime de la séparation de biens qui s’applique de plein droit.

Il est toujours possible d’opter pour un régime de communauté ou d’acheter à deux grâce à l’indivision.

Pour les pacsés, le régime de la séparation de bien s’applique à défaut de convention contraire.

Les partenaires peuvent toutefois prévoir d’acheter un bien en indivision, auquel cas ils sont tous les deux propriétaires.

L’indivision

Si les conjoints décident d’acheter ensemble, ils figureront tous les deux sur l’acte d’acquisition. Ils seront ainsi propriétaires indivis du logement dans les proportions indiquée dans l’acte.

Il faut bien veiller à ce que la répartition inscrite dans l’acte corresponde à la réelle contribution de chacun car, si rien n’est indiqué, le logement est réputé appartenir à chacun par moitié.

Lorsque le logement est en indivision, chacun des partenaires peut en demander l’attribution préférentielle. Cette règle s’applique en cas de séparation des intéressés et en cas de décès de l’un des partenaires.

Et depuis le 1er janvier 2007, un droit de jouissance temporaire similaire à celui du conjoint survivant est instauré. Il peut conserver aussi le mobilier qui s’y trouve durant l’année qui suit le décès.

L’environnement patrimonial

Afin de disposer d’une vue d’ensemble de la situation du client, on s’intéressera à sa situation patrimoniale.

• Patrimoine Immobilier :
  • Dispose-t-il d’autres biens immobiliers ?
  • Si oui, quelle est la valeur de chaque bien ? Reste-t-il des encours de prêt sur les biens ?
• Patrimoine financier :
  • Quels sont les avoirs du client ?
  • De quel type d’épargne s’agit-il : est-ce de l’épargne « monétaire » disponible (sur un livret, un PEL ou un CEL) ou bien est-ce de l’épargne financière (Titres, assurance vie ?) ;
  • Que lui restera-t-il comme épargne une fois le projet immobilier mis en place ?
  • Comment épargne-t-il ?
  • Conservera-t-il la même capacité d’épargne après projet ?

Toutes ces informations vont avoir un impact sur la décision finale. Bien entendu, plus le patrimoine du client est important, plus il sera facile pour lui d’obtenir son crédit. Son patrimoine représentant une garantie supplémentaire pour l’établissement de crédit. 

Le patrimoine d’une personne physique (un individu) est l’ensemble des biens qu’elle possède à un moment donné : biens meubles ou immeubles, propriétés foncières et immobilières, droits, placements bancaires et boursiers…

Le patrimoine net tient compte des dettes, créances et des engagements financiers qu’elle a contractés et qui viennent en déduction.

Votre but sera d’analyser, à travers toutes ces données, l’actif et le passif de l’environnement patrimonial.

La capacité d’emprunt

L’appréciation de la situation financière de l’emprunteur va permettre :

• D’estimer la solvabilité de l’emprunteur compte tenu de ses revenus, de ses engagements actuels et de son patrimoine ;
• D’élaborer un plan de financement pour la nouvelle opération de crédit en cohérence avec la capacité de remboursement, sans risquer de conduire l’emprunteur à une situation d’insolvabilité.

La capacité d’emprunt d’un client va déterminer le montant maximum que celui-ci peut emprunter. Plusieurs choses vont être analysées afin de déterminer le montant que celui-ci est capable de rembourser.

Les normes HCSF conviennent que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de son revenu net imposable. Concrètement, cela signifie qu’un tiers de ses revenus mensuels peut être alloué à ses charges.

Bien entendu, ce taux est à mettre en phase avec les revenus du client : en présence de revenus importants, il est possible de dépasser ce ratio, alors que pour des revenus modestes, on évitera d’aller au-delà de ce taux.

 Sont considérés comme des revenus stables :

• Les salaires nets ;
• Les loyers perçus (pondérés à 70 %) ;
• Les bénéfices d’une activité non salariée ;
• Les pensions et rentes perçues ;
• Les aides et allocations si elles sont présentes dans la majeure partie de la durée de l’emprunt.

Nota bene : Pour les personnes dont les primes représentent une partie importante de leurs revenus, elles pourront être prises en compte, à condition d’être versées régulièrement.

L’organisme prêteur tient compte de la sécurité de l’emploi. Pour inclure un revenu, on s’assurera donc qu’il soit pérenne.

Aucun problème pour les fonctionnaires « titulaires » ou les personnes en CDI ayant passé leur période d’essai.

Les CDD, intérimaires, intermittents du spectacle, assistantes maternelles peuvent emprunter même si leur statut est moins certains qu’un CDI. Tout dépend de leur antériorité. Le banquier souhaitera analyser les ressources sur une période de 3 ans afin de s’assurer de la stabilité des revenus. La même analyse sera réalisée pour les travailleurs non salariés, les professions libérales et chefs d’entreprises. 
Pour que ces derniers puissent recourir à l’emprunt, il faudra justifier que leurs revenus sont stables et régulier depuis au moins 3 ans.

 Sont considérées comme des charges récurrentes :

• Les crédits en cours de plus de 6 mois : tous les crédits ! (prêt consommation, leasing et réserve d’argent même non utilisée) ;
• Les pensions versées (voir la question de la pension alimentaire) ;
• Les loyers persistants (dans le cas de l’achat d’une résidence secondaire).

Le comportement financier est étudié grâce aux relevés de compte fournis.

L’idéal : pas de solde négatif et de l’épargne. Mais ces 2 critères ne sont pas « rédhibitoires. » Ce qui compte, c’est que votre client repasse bien créditeur chaque mois (c’est-à-dire que le montant de son découvert ne soit pas supérieur à ses revenus). Ce qui peut être rédhibitoire en revanche, c’est qu’il y ait des incidents de fonctionnement sur son compte. En effet, s’il y a des « incidents de fonctionnement » sur un compte bancaire, c’est que le client n’a pas « respecté » les règles du jeu, et qu’il a dépassé son autorisation de découvert. Sans regarder de prêt chaque ligne, on perçoit assez rapidement à la lecture d’un relevé de compte le comportement financier d’un client ? Est-il plutôt « épargnant », « consommateur » ? Gère-t-il ses comptes en « bon père de famille » ?