Les différentes méthodes de calculs de l’endettement avec des revenus locatifs

Là encore, 2 méthodes coexistent ! Nous avons évoqué que les revenus fonciers sont pondérés à 70 % ou 80 % selon la banque. Ceci sera vrai dans les 2 méthodes de calcul.

La première méthode de calcul est la méthode « classique », soit :

Charges / Revenus x 100

 La seconde est appelée méthode différentielle ou « pôle locatif ».

L’idée de cette méthode est de calculer la différence entre les revenus fonciers et la charge liée à l’acquisition des biens locatifs.

1. Calcul du pôle locatif :

Revenus fonciers pondérés – échéance du prêt

• Si cette différence est négative, on dira alors que c’est une charge ;
• Si elle est positive, on parlera de revenus.

2. Calcul du taux d’endettement :

Une fois ce delta définit, on reprend la formule classique :

Charges / Revenus (sans les revenus locatifs puisqu’ils sont déjà inclus dans le « pôle différentiel »)  x 100

Prenons un exemple pour illustrer :

M et Mme GIRARD ont un revenu de 4 500 €. Le prêt immobilier de leur RP est de 1 200 €.

Ils souhaitent réaliser un investissement locatif dont la mensualité du prêt sera de 700 € et le Revenus Foncier de 650 €.

1ère chose quelle que soit la méthode de calcul utilisée, il faudra pondérer les Revenus Foncier à 70 ou 80 % : soit 650 x 70 % = 455 €.

1ère méthode dite « Classique » :

C/R x 100 = ((1 200 + 700) / (4 500 + 455)) x 100 = 38,34 %

2ème méthode dite « Pôle différentiel »

Calcul du pôle différentiel : 455 – 700 = – 245 €. Le résultat étant négatif (à la charge du client, je le compterai dans les charges) ;

Je reprends la formule C/R x 100 = 1 200 + 245 / 4 500 x 100 = 32,11 %

Les documents à fournir

Tous les documents réclamés aux clients ont pour objectif de justifier sa situation. En fonction de la situation et de son projet, on adaptera les documents à fournir. Il existe cependant un socle commun à tous les clients.

Nous reprenons ici la liste des pièces à fournir que nous avons déjà évoquée plus haut.

Identification de l’emprunteur

Situation de famille

• Copie de livret de famille ;
• Pièce d’identité en cours de validité (carte nationale d’identité, passeport, titre de séjour) ;
• Contrat de mariage ou jugement de divorce le cas échéant ;
• Le Certificat de grossesse si supérieure à 3 mois et si PTZ.

Pièce d’identité

• Vérifier que la photo soit ressemblante à la personne que vous avez en face de vous ;
• La date de validité de la pièce d’identité : il faut absolument qu’elle soit en cours de validité. Si elle est échue, envoyez votre client faire un dossier pour obtenir une nouvelle CNI et demandez-lui le récépissé (délais 1 mois, parfois plus selon les périodes) ;
• Le numéro de pièce d’identité : il est constitué de l’année et du mois de fabrication de la pièce d’identité, suivis du numéro de département exemple pour une carte d’identité demandée en Isère en 02/2014 : 140238……

Le livret de famille

On obtient un livret de famille lors de son mariage ou pour les couples non mariés à la naissance du premier enfant.

• Si mariage : l’existence d’un contrat de mariage ;
• Le nombre d’enfants du couple.

Personne morale (S.C.I.)

• Les statuts (ou le projet de statuts) ;
• Le KBis.

Fonctionnement bancaire

• Trois derniers mois de relevés de comptes à partir desquels est analysé le fonctionnement des comptes (vérifications d’une absence d’anomalies, de rejets, d’avis à tiers détenteur, etc.) ;
• Pour les emprunteurs déjà client de la banque, la globalité de la relation est aussi prise en compte.

Demande de prêt

La demande de prêt doit être signée par l’emprunteur qui certifie sur l’honneur l’exactitude des renseignements fournis.

Solvabilité

• 3 derniers bulletins de salaire ou de pension pour les retraités ;
• Justifications des revenus annexes (APL, Allocations familiales, revenus mobiliers et fonciers) ;
• Interrogation des fichiers Banque de France (FCC et FICP Fiben pour les entrepreneurs) ;
• Tableaux d’amortissement des prêts en cours ;
• Derniers relevés crédits amortissables ;
• Inventaire de l’épargne.

Les fiches de paie

• Au-delà des montants des revenus, on vérifiera sur les fiches de paie :
  • Le numéro de sécurité sociale (un n° de sécurité sociale commence par 1 pour un homme et 2 pour une femme, suivi de l’année de naissance + mois de naissance + département de naissance de son titulaire) ;
  • le bon cumul des congés payés (on cumule de manière générale 2,5 jours par mois) ;
  • Le bon cumul du net annuel ;
  • Les coordonnées de l’employeur (vérifiez avec le n° SIRET sur un site du type societe.com) ;
  • Le RIB sur lequel le salaire est viré chaque mois ;
• Demandez la fiche de paie de décembre N-1 pour avoir le montant total des revenus de l’année précédente.

L’avis d’imposition

• Le montant déclaré (à mettre en phase avec la fiche de paie de décembre n-1) ;
• Le nombre de part fiscal ;
• Le revenu fiscal de référence ;
• Vérification de l’adresse et du RIB de prélèvement des impôts. Vous pouvez vérifier l’authenticité d’un avis d’imposition sur le site des impôts : https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/#. Ce site est accessible à tous les professionnels et permet de vérifier l’authenticité du justificatif d’impôt sur le revenu ou de l’avis d’impôt sur le revenu présenté par un usager.

Les relevés de compte

Tout doit être pointé, vérifié et justifié.

Les revenus

• Vérifiez que les revenus annoncés tombent bien sur les comptes et que les montants versés correspondent à ceux indiqués sur les fiches de paie ;
• Toute famille de 2 enfants ou plus touche des allocations familiales, vérifiez donc la présence du virement de la CAF (vers le 5 du mois) ;
• Vérifiez (si possible) la présence des remboursement CPAM ou de mutuelle.

Les charges

• Vérifiez tous les prélèvements et virements automatiques. Identifiez ceux qui pourraient être des crédits et demandez à vos clients les justificatifs (tableau d’amortissement, relevé de situation, facture…) ;
• Toutes les opérations « importantes » (chèque, virement d’un montant supérieur à 300 €) même si elles n’ont lieu qu’une fois doivent être « commentées » ;
• Vérifiez que le solde « fin de mois » du relevé de compte 1 soit le même en début de mois du 2ème relevé ;
• Regardez les frais bancaires : incidents de fonctionnement, Avis à Tiers Détenteur sont à éviter pour une demande de prêt.

Vérifiez aussi que les adresses soient identiques sur toutes les pièces.

Projet

• Compromis d’achat ;
• Promesse de vente ;
• Contrat de construction de maison individuelle ;
• Devis des travaux ;
• Mandats de mise en vente dans le cas d’un prêt relais.