Les différents types de prêt immobilier

• le taux effectif global,
• le coût total du crédit,
• la durée du crédit,
• le taux fixe,
• le taux variable,
• les taux capés,
• le montant,
• le nombre et le contenu des échéances.

Le taux annuel effectif global (TAEG)

Le Taux Annuel Effectif Global permet de calculer le coût total d’un crédit avec tous les frais accessoires à ce prêt. Cela permet de faire une synthèse du coût global de l’emprunt sous forme d’un taux. Le TAEG est un taux d’intérêt qui représente le taux réel du prêt.

Il regroupe ainsi les frais suivants :

• Le taux d’intérêt du prêt ou taux d’intérêt nominal
• Les frais de dossier
• Les primes d’assurance
• Les frais de garantie
• Les commissions des intermédiaires

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est considéré comme le meilleur indicateur pour comparer plusieurs offres de prêt provenant de différents organismes prêteurs. Sa mention est obligatoire dans tous les contrats de crédit, sans exception, ainsi que dans toutes les publicités.

Le TAEG englobe l’ensemble des frais liés au crédit, tels que le taux nominal, les frais de dossier, les frais éventuels de garantie, les assurances de prêt et les honoraires de courtage. Il offre ainsi une vision globale des coûts réels du prêt.

Il est important de ne pas confondre le TAEG avec le taux débiteur d’un prêt. Le taux débiteur est utilisé comme base pour le calcul des intérêts, tandis que le TAEG intègre tous les frais associés au prêt.

Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure, qui est le taux maximal légal fixé par la Banque de France pour chaque catégorie de prêt. Cela vise à protéger les consommateurs contre des taux excessifs.

Cependant, bien que le TAEG soit un indicateur important, il ne suffit pas à lui seul pour comparer deux propositions de prêt, car il ne prend pas en compte des éléments qualitatifs tels que la souplesse du prêt ou l’exonération des frais en cas de remboursement anticipé.

De plus, le TAEG n’est valable que si le contrat de prêt initial n’est pas modifié, ni en termes de modulation des échéances, ni en cas de remboursement anticipé. Si le client a l’intention de modifier le contrat ou de le résilier avant son terme, le TAEG initialement calculé ne sera plus valable.

Il convient également de noter que les frais de dossier et les honoraires de courtage peuvent avoir un impact significatif sur le TAEG, car ils sont exigibles immédiatement, même s’ils n’ont qu’un faible impact sur le coût total du prêt.

En conclusion, bien que le TAEG soit un indicateur important à prendre en compte, il est également nécessaire d’examiner le coût total du crédit, ainsi que de négocier les conditions avec la banque, afin de prendre une décision éclairée lors de la comparaison des offres de prêt.

Le coût total du crédit

Effectivement, le taux n’est pas le seul élément à prendre en compte lors du calcul du coût d’un crédit. D’autres facteurs doivent également être pris en considération pour obtenir le prix réel d’une opération de crédit.

Le coût total du crédit est un indicateur plus significatif de la charge financière d’un prêt que le TAEG/TEG, car il est exprimé en euros réels plutôt qu’en pourcentage. Il représente la somme totale de tous les éléments du prêt.

Le coût total du crédit englobe l’ensemble des charges supportées par l’emprunteur, et il est obtenu en soustrayant la somme de tous les paiements effectués au capital initial emprunté. Cela inclut les intérêts, les frais de dossier, les frais d’assurance et tout autre coût associé au crédit.

En prenant en compte le coût total du crédit, on obtient une vision plus précise de la charge financière réelle de l’emprunt, ce qui permet de prendre une décision éclairée quant à la rentabilité de l’opération.

Il est donc recommandé d’examiner à la fois le taux et le coût total du crédit pour évaluer l’ensemble des charges et obtenir une estimation plus complète du véritable coût de l’emprunt.

Il intègre donc :

• le coût des intérêts
• le coût de l’assurance de prêt
• le montant des frais de dossier de la banque
• Le prix de la garantie
• Le montant des honoraires de courtage

Le coût total d’un crédit, exprimé en Euros est bien plus explicite pour un client que le TAEG et permettra une meilleure comparaison. Comme pour le TAEG, on partira de l’hypothèse que l’emprunteur ira au terme de son contrat.

Le cout total d’un crédit est défini par le 5ème point  de l’article L311-1 du code de la consommation

« …tous les coûts, y compris les intérêts, les commissions, les taxes et autres frais que l’emprunteur est tenu de payer pour la conclusion et l’exécution du contrat de crédit et qui sont connus du prêteur, à l’exception des frais d’acte notarié. Ce coût comprend également les coûts relatifs aux services accessoires au contrat de crédit s’ils sont exigés par le prêteur pour l’obtention du crédit, notamment les primes d’assurance. Ce coût ne comprend pas les frais dont l’emprunteur est redevable en cas d’inexécution de l’une de ses obligations prévues au contrat de crédit ».

Pour éviter les mauvaises surprises à vos clients, vous devez non seulement les connaître, mais aussi les évaluer pour les faire diminuer, car nombre de ces frais annexes peuvent être négociés.

La durée du crédit

Le choix de la durée d’un crédit immobilier est déterminant pour le montant de l’échéance.

La durée d’un prêt dépend :

• De l’âge de l’emprunteur : plus il est jeune, plus il peut emprunter sur une longue durée.
• Du montant des échéances qu’il peut rembourser : en effet, pour un même montant emprunté, si sa capacité de remboursement est importante, la durée totale du crédit est courte. Inversement, si sa capacité de remboursement est faible, la durée totale du crédit est longue.

Le coût du crédit augmente généralement avec la durée d’emprunt. Cependant, de nombreuses banques proposent des prêts modulables, ce qui permet à l’emprunteur de jouer sur le montant des mensualités et donc sur la durée du prêt.

L’emprunteur a la possibilité, pendant toute la durée du crédit, de modifier ses mensualités en fonction de l’évolution de ses revenus et de ses charges. Il peut les augmenter lorsque ses charges diminuent ou que ses revenus augmentent, et les baisser en cas d’augmentation des charges ou de baisse des revenus. Ainsi, le montant de la mensualité et la durée des remboursements peuvent être ajustés selon les choix de l’emprunteur.

En augmentant les mensualités, la durée du prêt est raccourcie, ce qui réduit le coût total. En revanche, en les diminuant, la durée s’allonge et le coût global du crédit augmente.

Les contrats de prêt prévoient une durée de remboursement qui varie généralement entre 5 et 25 ans. Depuis le 1^er janvier 2022, les HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a limité la durée des crédits à 25 ans (27 ans dans le cas d’un projet de construction), avec des dérogations possibles sur 20 % des dossiers.

La durée du prêt a un impact sur le coût, car les taux d’intérêt sont généralement plus bas pour les durées courtes que pour les durées longues. Ainsi, pour optimiser le coût du crédit, il est préférable de réduire autant que possible la durée du prêt.

La détermination de la durée du prêt est influencée par la capacité d’emprunt de l’emprunteur. Même s’il préfère une durée courte pour bénéficier de conditions de taux plus avantageuses, il peut être contraint d’accepter une durée plus longue si sa capacité d’emprunt ne le permet pas.