Le taux fixe, taux variable et taux mixte

Taux fixe Classique

Le fonctionnement du prêt à taux fixe est simple. Dès le début, un taux fixe est déterminé, définissant ainsi la durée et le montant des mensualités de remboursement du prêt. Ces mensualités ne peuvent jamais être modifiées.

Le taux fixe est fixé dès le départ pour l’intégralité de la durée choisie, et il est connu au moment de la souscription du prêt. Il est mentionné dans l’offre de prêt.

Cela offre une garantie de mensualités constantes tout au long du crédit. Il protège contre les fluctuations des taux d’intérêt et garantit que les paiements mensuels resteront les mêmes pendant toute la durée choisie.

Le taux est donc contractuellement fixé dès la signature de l’offre de prêt par le client. Il ne sera plus modifié, sauf en cas de demande de renégociation ou de rachat auprès d’une autre institution bancaire.

En optant pour un taux fixe, l’emprunteur choisit la sécurité. Il est assuré d’avoir la même mensualité tout au long de son prêt, et il connaît dès le départ le TAEG et le coût total de son crédit.

Le taux fixe permet de gérer efficacement son budget pendant toute la durée du prêt.

Avec un taux fixe, les clients ne bénéficient pas d’une éventuelle baisse des taux, mais en même temps, ils sont à l’abri d’une éventuelle hausse des taux.

Chaque banque utilise un mélange de ses propres ressources et de refinancement sur les marchés financiers des taux à long terme pour déterminer ses taux et ses grilles de taux, qui sont généralement mises à jour chaque mois.

Les taux des crédits immobiliers varient en fonction des taux du marché, et les taux à long terme servent de base pour fixer les taux des prêts immobiliers à taux fixe.

Les taux fixes sont indexés sur l’OAT (Obligations Assimilables du Trésor) à dix ans, qui sont des emprunts obligataires de l’État français sur une période de dix ans. Les banques ajoutent à cet indice la marge qu’elles souhaitent dégager en fonction de leurs coûts structurels et de leur politique commerciale.

Source : Agence France Trésor

Un prêt à taux fixe peut être modulable. La modularité du taux fixe apporte la possibilité, pendant toute la durée du prêt, d’augmenter ou de diminuer la mensualité.

Taux fixe Modulable

Le crédit à taux fixe modulable est un crédit qui appartient à la catégorie des crédits à taux fixe, à ceci près, que le contrat vous permet de moduler vos mensualités durant la période d’amortissement.

Cette option doit être prévue dans l’offre de prêt, ainsi, il est permis de pouvoir soit augmenter soit baisser vos mensualités en fonction de l’évolution de vos revenus, d’un changement de situation ou de dépenses prévues ou soudaines.

Une telle décision entraîne, de fait, une variation de la durée de remboursement.

Les conditions du prêt spécifient l’amplitude maximale des modulations (entre +/- 10% par an et +/- 30% par an selon les établissements), et le nombre maximal de changements possibles.

Vous pouvez donc augmenter ou baisser vos mensualités de plus ou moins 10% à 50%.

Certains contrats prévoient cette modulation sur simple demande de l’emprunteur, sans analyser une nouvelle fois la situation budgétaire en calculant les nouveaux ratios d’endettement.

ATTENTION : En cas de baisse de la mensualité, le crédit sera moins vite amorti, donc la durée se rallongera d’autant.

Mais dans le cas inverse, si vous augmentez votre mensualité, le crédit s’écourte.

Il peut exister d’autres options dans le cadre d’un prêt à taux modulable, la possibilité de reporter des échéances.

Bien souvent dans ce cas, les mensualités (capital plus intérêts) sont soit :

• Réintégrées dans le capital restant dû.
• Payable à la fin du crédit.

En augmentant la mensualité, la durée du prêt et son coût de crédit se réduit.

Utiliser la modularité pour augmenter les mensualités afin de réduire sa durée d’amortissement permet de réduire le coût total du crédit.

Avantages

Taux fixe = sécurité

Le principal avantage du taux fixe est sa sécurité.

En effet le taux est défini dès le départ du prêt immobilier et ne pourra jamais être remis en cause.

Ainsi, les clients connaissent à l’avance le budget qu’ils vont devoir allouer au remboursement de votre crédit immobilier.

Taux fixe = durée et coût total du crédit connus à l’avance

De plus, étant sur un taux fixe, le taux et la durée du crédit immobilier ne bougeront pas.

Le coût sera le même malgré l’évolution du marché interbancaire et l’évolution des taux d’emprunts immobiliers.

Ce qui permet, par exemple, de définir la durée du prêt immobilier en fonction des contraintes (exemple : l’âge des enfants et des études qu’ils sont sensés effectuer).

Taux fixe = modulation

Les taux fixes, à l’inverse des taux révisables, sont généralement modulables.

Les clients pourront moduler à la baisse ou à la hausse l’échéance de leur prêt immobilier et ainsi faire face à des imprévus financiers, difficiles à supporter dans le cas d’une souscription à taux révisable non modulable (surtout en cas de hausse) ou rembourser plus en cas d’évolution de carrière.

Inconvénients

Le taux d’intérêt pour un prêt à taux fixe est généralement plus élevé que celui d’un prêt à taux révisable. La différence entre les deux types de taux peut être d’environ 1,5 à 2 points.

L’inconvénient du taux fixe est que, en cas de baisse des taux d’emprunt immobilier, les emprunteurs ne bénéficient pas de cette baisse, contrairement à ceux qui ont opté pour un prêt à taux révisable. Cela signifie qu’ils risquent de payer un taux d’intérêt plus élevé par rapport aux conditions du marché.

Cependant, en cas de baisse significative des taux, il est possible de renégocier les conditions du prêt immobilier soit avec la banque initiale, soit en le faisant racheter par une autre institution bancaire aux conditions en vigueur à ce moment-là. Cela permet aux emprunteurs de profiter des nouvelles conditions plus avantageuses.

Ainsi, bien que le taux fixe offre une stabilité et une sécurité à long terme, il est important de noter qu’il peut y avoir des opportunités de renégociation en cas de fortes baisses des taux, afin de bénéficier de conditions plus favorables.

Indemnités de remboursement anticipé

L’inconvénient majeur est la pénalité qui sera appliquée si les clients désirent rembourser par anticipation.

A l’inverse des taux révisables, la plupart des banques se réservent le droit de percevoir des indemnités de remboursement anticipé notamment en cas de rachat du prêt immobilier par la concurrence.

Ces indemnités sont égales à 6 mois d’intérêts plafonnés à 3% du capital restant dû.

Le taux variable ou révisable

Le crédit à taux variable est un type de prêt où le taux d’intérêt évolue au fil du temps, généralement à chaque date anniversaire, conformément aux modalités du contrat. Cette variation du taux entraîne l’ajustement de la mensualité afin de maintenir la durée de remboursement initialement prévue.

Selon les modalités du prêt, le taux variable peut également entraîner des modifications de la durée de remboursement, de la mensualité ou des deux à la fois.

L’avantage de souscrire un prêt à taux variable (à la hausse comme à la baisse) est de bénéficier d’un taux initial inférieur à celui d’un prêt à taux fixe au moment de l’accord du prêt.

Les prêts à taux révisable sont généralement associés aux taux les plus bas du marché, tout en offrant une certaine sécurité.

La révision du taux d’intérêt se fait en fonction de l’évolution d’un indice de référence. Les banques appliquent cet indice auquel elles ajoutent leur marge pour déterminer le taux d’intérêt applicable.

L’indice de référence le plus couramment utilisé est l’EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate), qui représente le taux pratiqué entre les banques de la zone euro pour les prêts à court terme. Il existe différentes variantes de l’EURIBOR, telles que l’EURIBOR à 3 mois, à 12 mois ou à 6 mois.

D’autres indices peuvent également être utilisés, tels que l’EONIA (Euro Overnight Index Average) ou le TME (Taux moyen des emprunts d’État).

La révision du taux se fait généralement en ajoutant la valeur de l’EURIBOR (ou autre indice de référence) à la marge fixée par la banque. Si le résultat est inférieur au taux initial, la durée du prêt peut être raccourcie ou la mensualité peut être réduite. Dans le cas contraire, la mensualité ou la durée initiale peuvent être augmentées.

À chaque révision, la banque envoie au client une notification détaillant l’impact de cette révision. Le client a alors la possibilité d’accepter ou de refuser la révision. En cas de refus, la banque est tenue de proposer par écrit une option à taux fixe au client, qui peut alors choisir de passer définitivement à un taux fixe ou de rester en taux variable.

Avantages

Les avantages du prêt à taux révisable sont nombreux :

• Le taux de départ est plus faible que pour un prêt à taux fixe.
• Les clients profitent des éventuelles baisses de taux qui se répercutent sur les mensualités (si les taux baissent, les mensualités baissent aussi).
• Si les clients remboursent leur crédit par anticipation, ils ne payent pas d’indemnités de remboursements anticipés.
• Il est généralement possible de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché en cas de hausse des taux. Cette clause doit être incluse dans votre contrat de prêt.
• On peut mettre un cap, c’est à dire un plafond à la hausse des taux.

Inconvénients

• Le principal inconvénient du prêt à taux révisable est son risque. Le client est, en effet, exposé à une hausse des taux et à un renchérissement de son crédit, ce qui peut se révéler dramatique si sa trésorerie est insuffisante pour assumer l’augmentation de ses mensualités.
• Si les taux augmentent, le client doit être capable de payer des mensualités plus élevées…
• Au final, nul ne peut savoir à l’avance si les clients vont y gagner par rapport à un taux fixe. Cela dépendra du marché.