La garantie de prêt immobilier est un dispositif à la fois légal et commercial qui établit un lien entre le prêteur et l’emprunteur. Son objectif est de permettre au prêteur de récupérer, en tout ou en partie, le montant prêté en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur.

Dans la plupart des cas, les institutions financières exigent une garantie pour financer un projet immobilier. Cette garantie leur offre une protection en cas d’incapacité de l’emprunteur à honorer ses obligations de remboursement.

La garantie de prêt immobilier peut revêtir différentes formes, telles que l’hypothèque sur le bien immobilier financé, la caution personnelle, ou encore la garantie de société de cautionnement. Chacune de ces garanties offre une sécurité au prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Il est important de noter que la mise en place d’une garantie de prêt immobilier peut être une condition sine qua non pour obtenir un financement immobilier de la part des institutions financières. Cela leur permet de se prémunir contre les risques liés à l’octroi d’un prêt et d’assurer la protection de leurs intérêts.

Les garanties que vous serez amené à rencontrer seront généralement :

• L’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers
• L’hypothèque conventionnelle
• La caution solidaire d’une personne morale
• La caution personnelle ou d’un particulier
• La caution mutuelle
• Le nantissement

Ceci constituant une précaution pour l’établissement, ils peuvent également ne prendre aucune garantie.

L’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers

L’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers, ancien Privilège du Prêteur de Deniers (PPD), est une forme de garantie légale qui fonctionne sur le même principe que l’hypothèque. Il confère à la banque ou au prêteur une priorité en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. L’IPPD, tout comme l’hypothèque, donne à la banque la priorité sur tous les autres créanciers en cas de non-paiement de l’emprunteur.

Cette garantie permet au prêteur de saisir le bien immobilier et de le vendre par voie judiciaire si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser ses échéances de prêt. Ainsi, en cas de défaut de paiement, la banque peut exercer son droit de poursuite pour récupérer les sommes qui lui sont dues.

L’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers est utilisé lorsque le prêt immobilier est destiné à l’acquisition d’un bien immobilier ancien ou neuf achevé. C’est une garantie qui offre une sécurité supplémentaire au prêteur, lui permettant de recouvrer ses fonds en cas de défaillance de l’emprunteur.

Il convient de noter que la mise en place de l’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers est soumise à des formalités légales et administratives, et il est généralement inscrit dans l’acte notarié lors de l’acquisition du bien immobilier.

Il ne peut porter que sur des biens existants.

• Un appartement ou une maison déjà construite (« dans l’ancien »)
• Un terrain

Contrairement à l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers ne peut pas garantir des travaux de réhabilitation, de construction d’un immeuble ou de vente en l’état futur d’achèvement. Il est spécifiquement utilisé pour les prêts destinés à l’acquisition d’un bien immobilier ancien ou neuf achevé.

En ce qui concerne les frais liés à l’IPPD, ils sont généralement inférieurs à 1 % du montant du prêt, variant entre 0,5 % et 0,8 % en fonction du montant du prêt. Les frais de l’IPPD sont moins élevés que ceux d’une hypothèque, car cette forme de garantie est dispensée de taxe de publicité foncière. Cette exemption contribue à réduire les coûts associés à la mise en place de l’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers.

Il convient de souligner que les frais et les modalités exacts de l’IPPD peuvent varier en fonction de la législation en vigueur et des pratiques spécifiques à chaque pays. Il est donc recommandé de se renseigner auprès d’un professionnel compétent pour obtenir des informations précises sur les frais et les conditions applicables à l’IPPD dans un contexte donné.

Hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers, service de publicité foncière

L’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers doit être formalisée par un acte notarié et enregistré auprès du service de publicité foncière (ancienne conservation des hypothèques) dans les deux mois suivant la vente immobilière. Cette démarche est nécessaire pour que la garantie soit valable.

Comparé à d’autres garanties immobilières, l’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers bénéficie d’un statut de priorité. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, le prêteur qui a accordé le privilège aura la priorité sur les autres créanciers pour récupérer les sommes dues. Cette priorité renforce la position du prêteur et améliore ses chances de recouvrer les fonds prêtés.

Un avantage supplémentaire de l’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers est qu’il est exempté de la taxe de publicité foncière, qui est généralement de l’ordre de 0,715 % du montant du prêt. Cette exemption contribue à réduire les coûts associés à la mise en place de l’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers, le rendant ainsi moins onéreux que l’hypothèque conventionnelle.

Il convient de noter que le coût précis de l’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers peut varier en fonction du type de prêt garanti, tel qu’un prêt à taux zéro, un prêt d’épargne logement, un prêt conventionné ou un prêt à l’accession sociale.

Dans certains cas, le coût de l’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers peut être légèrement inférieur à celui d’autres garanties. Pour obtenir des informations précises sur les coûts applicables dans un contexte spécifique, il est recommandé de consulter un notaire ou un professionnel du secteur immobilier.

La mainlevée de l’hypothèque et de l’hypothèque spéciale légale du prêteur de deniers

Lorsqu’un crédit immobilier est entièrement remboursé, l’hypothèque qui y est associée ne sera pas immédiatement levée. Elle reste en vigueur pendant la durée initiale du prêt plus deux ans (ou un an pour les hypothèques conclues après le 25 mars 2006).

Passé ce délai, l’emprunteur n’a aucune démarche à effectuer, car l’inscription hypothécaire s’éteint automatiquement.

Cependant, il est important de noter que si le bien est vendu avant l’expiration de ce délai, l’acquéreur demandera la mainlevée de l’hypothèque. En effet, même si le propriétaire a changé, la banque peut procéder à la vente du bien en cas de défaut de paiement.

La radiation de l’hypothèque est réalisée auprès des services de publicité foncière par l’intermédiaire d’un notaire. Des frais d’environ 1 % du montant du prêt sont engendrés et restent à la charge du vendeur.

Toutefois, si le bien est revendu moins d’un an après le remboursement normal du prêt, les notaires acceptent généralement une attestation de la banque certifiant que le crédit a été remboursé intégralement. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de procéder à une mainlevée de l’hypothèque.

Le tarif des notaires a été fixé par décret et arrêté en date du 26 février 2016, conformément aux objectifs de la loi « MACRON » du 6 août 2015. Ces dispositions réglementaires visent à encadrer les honoraires des notaires.

Ce qui est maintenu  

Des activités qui restent tarifées

Un tarif public est applicable aux principales prestations réalisées par les notaires (vente immobilière, constitution d’hypothèque, donation, contrat de mariage, partage, acte de notoriété successorale, déclaration de succession…).

Les prestations soumises au tarif sont énumérées dans le décret et l’arrêté en fonction de leur nature, avec leur rémunération. Celle-ci est appelée « émolument ».

Les clients conservent donc la garantie d’une rémunération prévisible et transparente.

Le tarif est soit proportionnel, soit forfaitaire :

• La rémunération du notaire est proportionnelle au montant des capitaux pour ce qui concerne les ventes immobilières, les donations ou encore les déclarations de succession
• Un tarif forfaitaire reste applicable pour les principaux actes de la famille (contrat de mariage, acte de notoriété, par exemple) et pour les démarches effectuées par le notaire concernant ces actes.

Des honoraires librement convenus pour certaines prestations

Les interventions du notaire qui ne figurent pas dans la liste des prestations tarifées (tels par exemple les baux commerciaux, les actes de société ou concernant les fonds de commerce ou encore les consultations juridiques) donnent lieu à une rémunération librement convenue entre le notaire et son client.

Il en est de même pour les consultations des clients relatives à des prestations qui sont détachables de la préparation, de la rédaction ou de l’exécution de l’acte.

Cette rémunération porte le nom d’« honoraires ».

La fixation de ces honoraires donne lieu à une convention signée entre le notaire et son client.

Ce qui change

Une baisse générale du tarif

Les pouvoirs publics ont décidé une baisse générale du tarif qui prend deux formes :

• pour l’ensemble des actes tarifés, la baisse des émoluments des notaires s’établit à 1,33% pour les actes de vente immobilière, 1,45 % pour les actes de prêt, 1,38 % pour les actes de notoriété, ou bien encore 1,36 % pour les déclarations de succession.
• pour les mutations immobilières et les formalités qui les accompagnent, le montant des émoluments du notaire ne pourra pas dépasser 10% de la valeur du bien ou du droit objet de la mutation (avec un plancher de 90 euros). Cette mesure concerne essentiellement les ventes de biens immobiliers de faible montant. Il s’agira principalement de terres ou de biens situés en milieu rural, ou encore de cession de parties communes, caves, parkings en milieu urbain.

Les versements effectués par les clients à leurs notaires sont appelés, de manière inexacte, « frais de notaires ». Ces frais constituent majoritairement des impôts que le notaire reverse immédiatement au Trésor Public. La rémunération du travail du notaire est très inférieure à ces impôts.

 Dans ces conditions, le client doit opérer une distinction entre la rémunération du notaire et les impôts prélevés par le notaire.

Ces deux catégories de frais connaissent aujourd’hui une évolution distincte. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ont sensiblement augmenté depuis 2014.

Ainsi, au 1er janvier 2016, la taxe départementale est passée à Paris de 3,8 % à 4,5 % du montant de la transaction. Pour la vente d’un appartement situé à Paris d’une valeur de 250 000 €, sans recours à un prêt, les droits de mutation sont désormais de 14 517 €, soit une augmentation de 1 792 € (14 %).

La réforme entraîne pour le même acte une baisse de l’émolument notarié de :

• 53 € TTC, en l’absence de remise (rémunération du notaire abaissée à 3 815 € TTC)
• 72 € TTC, dans l’hypothèse de l’application d’un taux de remise de 2% (rémunération de  3 796 €)
• 110 € TTC, dans l’hypothèse de l’application d’un taux de remise de 6% (rémunération de 3 757 €)
• 150 € TTC, dans l’hypothèse de l’application d’un taux de remise de 10% (rémunération de 3 718 €) 

La possibilité de bénéficier d’une remise

Chaque notaire peut désormais appliquer de sa propre initiative une « remise », sans que celle-ci soit négociable avec son ou ses clients. Cette possibilité fait l’objet d’un encadrement très précis.

Dans quels cas une remise peut-elle être consentie ?

Elle n’est possible que pour les prestations qui font l’objet d’une rémunération tarifée proportionnelle.

Elle ne s’applique que pour les différentes tranches d’assiette supérieures à 150 000 € de la valeur du bien ou du droit :

• La remise ne peut pas dépasser un taux de 10 % de ces tranches d’assiette.

Pour les prestations portant sur la mutation ou le financement d’immeubles à usage non résidentiel (bureaux ou ensembles industriels…) ou pour l’ensemble des immeubles relevant de la législation sur les logements sociaux ou encore pour les prestations portant  sur certaines mutations à titre gratuit d’entreprises (pactes Dutreil), la remise peut dépasser 10 % pour les différentes tranches d’assiette supérieures à 10M€. Le taux ne peut jamais dépasser 40 % sur ces tranches.

Qui décide de la remise et de son taux et comment ?

• Il appartient au notaire de décider par catégorie de prestations d’appliquer ou de ne pas appliquer une remise au taux et dans les domaines qu’il choisit, sous réserve d’appliquer les règles mentionnées ci-dessus ;
• Ce taux sera garanti à tous les clients qui s’adressent à lui pour un acte de même catégorie ; en revanche, une remise ne peut pas être négociée entre un notaire et son client ;
• Le notaire doit afficher dans son office et publier sur son site Internet, s’il en dispose, les taux de remise pratiqués par catégorie d’actes et tranches d’assiette ;
• Dès lors qu’il respecte cette obligation d’information, le notaire peut modifier pour de nouveaux dossiers les taux de remise qu’il pratique.

Que se passe-t-il lorsque plusieurs notaires interviennent dans un dossier ?

En cas d’intervention de deux ou plusieurs notaires sur une même prestation, chaque notaire applique au client sa remise sur la part des émoluments qui lui revient.

• La libéralisation de la rémunération des activités de négociation immobilière

L’activité de négociation immobilière et celle de transaction donneront désormais lieu à versement d’honoraire.