L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque est une forme de garantie qui accorde à un créancier, tel qu’une banque, un droit sur un bien immobilier en tant que sécurité pour une dette, sans que le propriétaire du bien ne soit privé de sa possession. Cette garantie peut être établie pour tout type de bien immobilier.

L’hypothèque est une garantie couramment utilisée et largement répandue. En cas de non-paiement des remboursements par l’emprunteur, elle donne au créancier le droit de saisir le bien immobilier et de le vendre aux enchères afin de récupérer les sommes dues.

Elle est fréquemment utilisée dans le cadre de prêts conventionnés tels que le prêt à l’accession sociale.

Pour être valable, l’hypothèque doit être constatée par un acte notarié et son inscription est réalisée au bureau des hypothèques situé dans la région où se trouve le bien immobilier. Cette formalité est obligatoire pour garantir l’opposabilité aux tiers et la validité de l’hypothèque.

Elle est obligatoirement utilisée pour tout ce qui n’est pas réel :

• Crédit relais, prêt hypothécaire, rachat de crédit,
• Les frais de notaires, d’agence ou de mobilier
• Les travaux et les constructions

Plusieurs hypothèques pouvant être prises sur un même bien, la date de son inscription détermine le rang des créanciers hypothécaires (celui-ci a tout intérêt à faire inscrire sa créance le plus rapidement possible).

Les frais occasionnés par l’hypothèque représentent environ 1,5 % du montant du prêt, sauf dans les prêts « Épargne Logement, Prêt Accession Sociale, prêt conventionné ou prêt à taux 0 % », qui sont exonérés de la taxe de publicité foncière. 

L’hypothèque prend fin automatiquement 1 an après la date de fin de remboursement prévue.

Dans le cas d’une vente du bien anticipée, l’acquéreur devra faire lever l’hypothèque et assumer des frais de mainlevée.

La caution solidaire d’une personne morale

Des sociétés spécialisées, souvent détenues par des filiales d’organismes bancaires, se sont développées dans le domaine du cautionnement. Ces sociétés proposent leurs services en échange d’une rémunération proportionnelle au montant du prêt.

La fonction de la caution est de se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En d’autres termes, si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser sa dette, la société de cautionnement prendra en charge les obligations financières à sa place. Cela offre une forme de sécurité supplémentaire au prêteur, qui peut ainsi récupérer les sommes dues grâce à l’intervention de la société de cautionnement.

En agissant comme garant, ces sociétés de cautionnement apportent une tranquillité d’esprit aux prêteurs, tout en permettant aux emprunteurs de bénéficier de conditions de prêt avantageuses.

Cette rémunération est constituée :

• Soit d’une part de commission et d’une part de fonds mutuel de garantie (pouvant être restituée en fonction du type de cautionnement et du bon paiement du prêt).
• Soit d’une commission non restituable.

En cas de défaillance de l’emprunteur, la société de caution prendra des mesures pour recouvrer les sommes dues. Contrairement à l’hypothèque ou à l’IPPD, la société de caution a la possibilité de saisir n’importe quel actif de l’emprunteur pour récupérer les fonds, ce qui représente une différence significative.

À partir de la troisième mensualité impayée, la société de caution se substitue à l’emprunteur et devient son interlocuteur principal. Si la banque décide de prononcer la déchéance du terme, la société de caution se substitue aux droits du prêteur. Elle peut alors engager une procédure pour inscrire une hypothèque judiciaire et procéder à la vente du bien, soit par une solution amiable, soit par une adjudication.

Initialement, le prêteur a peu d’intérêt à prononcer la déchéance du terme, car il ne pourra alors récupérer que le montant restant dû en capital, perdant ainsi les intérêts de retard. Par conséquent, l’établissement de crédit et la société de caution cherchent généralement une solution amiable pour résoudre le problème et permettre la poursuite du remboursement du prêt.

Le Fonds mutuel de garantie (FMG) permet aux organismes de cautionnement de se substituer aux emprunteurs en situation de défaillance. Ce fonds de garantie est alimenté par les cotisations initiales versées par les emprunteurs bénéficiant de la garantie. Lorsqu’un prêt arrive à échéance, le client peut prétendre à un remboursement de la majeure partie de sa participation initiale.

Le montant remboursé est déterminé en fonction du taux d’utilisation global du FMG et dépend des incidents survenus pendant la durée du prêt, tant pour l’emprunteur lui-même que pour l’ensemble des personnes cautionnées, puisqu’il s’agit d’un fonds mutualiste.

Les sociétés de caution les plus connues sont :

• Crédit logement
• CAMCA
• SACCEF
• CMH
• SOCAMI
• CNP Caution
• BRED Habitat…

Exemple de tarif pour un prêt immobilier de 200 000 € :

• Crédit logement : 2 500 € et pour les moins de 37 ans en initio : 2 010 €
• SACCEF : 2 375 €
• CAMCA : 2 600 €
• CNP Caution : 2 400 €
• CASDEN (dédiée au personnel de la fonction publique) : 595 €

La caution personnelle ou d’un particulier

Plusieurs prêteurs peuvent accepter le cautionnement comme garantie pour un crédit. La personne qui se porte caution s’engage à payer à la place de l’emprunteur en cas de défaut de remboursement de ce dernier. Il s’agit d’un acte formel, encadré par la loi, et non d’un simple engagement moral, et il peut avoir des conséquences importantes sur la situation personnelle de la caution.

La législation impose que l’acte de cautionnement respecte certaines conditions pour être valide : il doit être rédigé par écrit, comporter des mentions obligatoires écrites de la main de la caution, et préciser clairement la nature de l’engagement (caution simple ou caution solidaire).

De plus, un établissement de crédit ne pourra pas se prévaloir d’un engagement qui était manifestement disproportionné par rapport aux revenus ou au patrimoine de la caution au moment de la signature de l’acte.

Le cautionnement est généralement utilisé dans le cadre de prêts à la consommation. Pour les prêts immobiliers, il est souvent proposé en complément d’une autre forme de garantie.

La caution simple

L’engagement de la personne qui s’est porté caution n’est activé que dans le cas où l’organisme financier a préalablement tenté de récupérer les sommes dues auprès de l’emprunteur et si l’incapacité de l’emprunteur à payer est clairement démontrée. À partir de ce moment, l’organisme financier peut se tourner vers la personne qui s’est porté caution.

En cas de présence de plusieurs cautions, l’organisme financier a la possibilité de poursuivre chacune d’entre elles proportionnellement à la part qui lui est due.

Cela signifie que si plusieurs personnes se sont portées caution, l’organisme financier peut demander à chacune d’entre elles de contribuer au remboursement de la dette selon leur part respective.

La caution solidaire

La personne qui se porte caution solidaire s’engage à rembourser l’intégralité de la dette sans pouvoir demander à la banque d’avoir poursuivi préalablement l’emprunteur. En cas de non-paiement d’une seule échéance par ce dernier, la banque peut exiger le remboursement anticipé du prêt, accompagné de pénalités, de la part de la caution solidaire.

Si plusieurs personnes se portent caution solidaire, la banque peut poursuivre n’importe laquelle d’entre elles pour l’intégralité de la dette. Il revient alors à cette caution de se retourner contre les autres pour récupérer une partie de ce qu’elle a payé.

Le cautionnement solidaire est donc un engagement beaucoup plus contraignant que le cautionnement simple.

L’assurance de prêt est également considérée comme une forme de garantie pour le prêt, notamment en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Elle offre une protection supplémentaire en assurant le remboursement de la dette dans de telles situations.

La caution mutuelle professionnelle

Certaines mutuelles professionnelles peuvent proposer à leurs adhérents le cautionnement de leur prêt. Ces établissements pratiquent la mutualisation des risques.

La plupart des mutuelles de fonctionnaires ou d’agents d’entreprises publiques permettent à leurs adhérents de bénéficier d’une caution à un tarif très avantageux :

• Mutuelle territoriale
• Mutuelle de la police
• MGEN
• CASDEN (enseignants)
• MNH (hospitaliers)
• AGPM/GMPA (militaires)…

Cependant, comme pour les cautions d’organismes spécialisés, le dossier de financement se doit de satisfaire certaines règles d’éligibilité définies par la mutuelle, dont les formalités peuvent s’avérer relativement lourdes et le délai d’instruction assez long.

Le nantissement

Le nantissement est un contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier en garantie de la dette. Il peut être utilisé comme une alternative à l’hypothèque ou à la caution mutuelle, lorsque le débiteur possède des valeurs qu’il peut remettre à la banque en garantie. Ces valeurs peuvent être des contrats d’assurance-vie ou des placements sûrs.

L’établissement bancaire a alors la possibilité de vendre ces valeurs pour se rembourser si l’emprunteur ne parvient pas à payer ses échéances. Cette forme de garantie engendre généralement peu de frais, mais elle est souvent réservée aux clients des banques qui disposent d’un portefeuille de valeurs suffisant pour garantir leur crédit.

Le nantissement de contrats d’assurance-vie est parfois utilisé comme garantie pour le remboursement des prêts in fine. Ce type de garantie est généralement associé à des investissements locatifs réalisés au moyen d’un prêt in fine.

Pendant toute la durée du nantissement, aucune opération de retrait ne peut être effectuée sans l’accord préalable de la banque qui détient les valeurs en nantissement. Des opérations d’arbitrage ou de vente/rachat d’actions ou d’obligations sont possibles, mais elles ne doivent pas entraîner de perte de valeur du capital.

Si la valeur des valeurs mises en nantissement diminue, l’emprunteur est tenu d’apporter des fonds complémentaires pour compenser la différence.

Dans le cas où l’emprunteur n’est plus en mesure de payer ses mensualités, la banque a le droit de saisir les biens mis en gage et de les revendre.