En France, l’INSEE a évalué en 2018 le nombre de résidences secondaires à 3,4 millions. Ces dernières sont autant détenues par des Français que par nos voisins européens, en particulier les Anglais qui voient en la France un pays très attractif.

Deux motivations principales poussent à acquérir une résidence secondaire :

• Établir un projet futur pour des foyers jeunes et imaginer en faire une future résidence principale
• Influencer par la taille de l’agglomération : un désir de retour à des villes plus petites, évasion, pouvoir d’achat plus important…

Le marché de la résidence secondaire en quelques chiffres

En France, ce sont 13 % de la population qui détient une résidence secondaire, en majorité ceux qui possèdent déjà une résidence principale. On parle là de ménages d’un âge plus avancé (meilleure aisance financière, patrimoine plus étendu…). À savoir que l’acquisition de ces résidences secondaires se partage entre deux modalités :

• 73 % en achat
• 26 % en héritage ou donation

Sur cette part des Français détenteurs d’une résidence secondaire, c’est à 92 % en France, 8 % à l’étranger, dont 60 % dans 5 régions privilégiées (1^er étant l’Occitanie, devant les régions Auvergne-Rhône-Alpes et PACA) :

• 40 % en bord de mer
• 26 % à la montagne

Pourquoi acquérir une résidence secondaire ?

Un achat de plaisir, et non de besoin

L’achat d’une résidence secondaire, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement de vacances, offre avant tout une expérience plaisante à son acquéreur. En possédant une propriété de vacances, le propriétaire peut profiter à tout moment de l’année sans avoir à réserver un logement, en choisissant de passer quelques jours ou ses vacances dans cet endroit de villégiature qui lui appartient.

Étendre son patrimoine

L’achat d’une résidence secondaire présente également des avantages en tant qu’investissement réfléchi. L’immobilier demeure une valeur sûre à long terme, offrant une appréciation de la valeur au fil du temps. Investir dans l’immobilier permet donc de développer son patrimoine sur le long terme.

La résidence secondaire constitue un actif supplémentaire dont l’acquéreur pourra bénéficier lors de sa retraite ou à un moment ultérieur, et qui pourra également profiter à ses enfants. Il est possible de léguer sa résidence secondaire au même titre que sa résidence principale, dans le cadre d’une donation ou d’une succession. De plus, le bien immobilier transmis bénéficie d’un abattement de 100 000 euros par parent, soit 200 000 euros en franchise d’impôt pour un couple.

De plus, si l’acquéreur ne souhaite pas utiliser sa résidence secondaire de manière continue à des fins personnelles, il a également la possibilité de la louer pour des périodes plus ou moins longues.

L’imposition et la taxation des résidences secondaires

Impôts

Les résidences secondaires sont assujetties à la taxe foncière, ainsi qu’à la taxe d’habitation et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Même si la résidence n’est pas occupée toute l’année, le propriétaire doit néanmoins s’acquitter de ces impôts locaux.

Il convient de noter que la redevance télévisuelle ne sera pas due, car elle concerne uniquement les résidences principales.

Taxe d’habitation

La taxe d’habitation pour une résidence secondaire est calculée en fonction de la valeur locative du logement, de manière similaire à une résidence principale. Cependant, les abattements et le plafonnement basés sur le revenu ne s’appliquent pas aux résidences secondaires.

En général, la taxe d’habitation pour une résidence secondaire est souvent plus élevée, car ce type de bien immobilier est souvent plus cher qu’une résidence principale, notamment s’il est situé dans une région touristique. De plus, les taux peuvent varier selon les collectivités locales.

De plus, certaines communes où s’applique la taxe sur les logements vacants peuvent imposer une majoration de 20 % de la part de la taxe d’habitation qui leur revient pour les résidences secondaires.

Cependant, cette surtaxe d’habitation peut être exonérée dans trois cas spécifiques :

• Lorsque la résidence secondaire est utilisée à des fins professionnelles.
• Lorsque les occupants du logement attendent un placement en maison de retraite ou dans un autre établissement spécialisé.
• Lorsque les propriétaires souhaitent habiter la maison, mais sont dans l’incapacité de le faire (par exemple, lorsque le logement doit subir des travaux dans le cadre d’une opération d’urbanisme).

Il convient de noter que depuis 2017, les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants peuvent voter une majoration de la part de la cotisation de la taxe d’habitation qui leur revient pour les résidences secondaires. Cette majoration peut varier de 5 % à 60 %. Par exemple, en 2022, la ville de Paris applique le taux de majoration maximum de 60 %.

Il est important de souligner que la réforme de la taxe d’habitation, qui prévoit la suppression progressive de cette taxe, ne concerne pas les résidences secondaires.

L’imposition sur la plus-value immobilière

En ce qui concerne les plus-values réalisées lors de la vente d’une résidence secondaire, jusqu’en 2011, elles étaient exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières si le logement avait été habité pendant au moins 15 ans.

Désormais, la fiscalité sur la plus-value d’une résidence secondaire s’élève à 36,2 % (composée d’un taux forfaitaire de 19 % et de 17,2 % de prélèvements sociaux, selon le site du service public). Ces taux sont dégressifs en fonction de la durée de possession du logement :

• Un abattement de 6 % par an à partir de la 6e année et jusqu’à 21 ans de détention.
• Un abattement de 4 % pour la 22e année.
• Au-delà de 22 ans de détention, il n’y a plus d’impôt à payer, à l’exception des prélèvements sociaux.
• Au-delà de 30 ans de détention, il n’y a plus ni impôt ni prélèvements sociaux à payer.

De plus, depuis la loi de finance 2012, une surtaxe s’applique aux plus-values de plus de 50 000 euros réalisées sur les résidences secondaires, avec un taux variant de 2 % à 6 % du bénéfice.

Certaines exceptions permettent une exonération totale des impôts sur les plus-values immobilières pour la vente d’une résidence secondaire. Les cas suivants sont concernés :

• Vente d’une résidence secondaire dont le prix de vente est inférieur à 15 000 euros.
• Vente d’une résidence secondaire pour les personnes retraitées et invalides dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année de cession ne dépasse pas certaines limites définies.
• Première vente d’un logement autre que la résidence principale dans le but d’acheter une résidence principale.

Dans ces situations spécifiques, aucune imposition n’est appliquée sur les plus-values réalisées lors de la vente de la résidence secondaire.

L’IFI des résidences secondaires

Il est important de rappeler que l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux personnes possédant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros.

Une différence importante entre la résidence principale et les résidences secondaires est qu’il n’y a pas d’abattement spécifique pour les résidences secondaires en ce qui concerne l’IFI. Cela signifie que la valeur des résidences secondaires est prise en compte dans le calcul de l’assiette fiscale de l’IFI, sans bénéficier d’un abattement ou d’une exonération particulière liée à leur nature de résidence secondaire.