Les conditions

Le client achète un bien dont la valeur a été déterminée en amont.

Le montant de l’acquisition, ainsi que le coût global de l’opération est clairement indiqué dans le contrat signé pour l’achat (compromis, contrat de réservation, CCMI…).

A ce prix de vente du bien vont s’ajouter des frais d’acquisition, tels que les frais d’agence immobilière, les travaux, le mobilier et les frais de notaires qui constitueront le coût total de l’opération.

En fonction de l’apport du client, on pourra déterminer s’il doit avoir recours à un financement pour l’acquisition du bien. On pourra alors proposer un plan de financement très précis. 

Le mode d’acquisition

Au moment de la signature du contrat, il est demandé au client comment il entend financer le coût global de l’opération :

• il peut utiliser ses deniers personnels et apporter la totalité des fonds nécessaires au financement du projet,
• il peut réaliser un prêt pour financer le projet
• il peut aussi apporter une partie d’épargne et réaliser un prêt en complément.

Le fait de réaliser un financement ou pas, aura un impact important sur le contrat. Comme nous l’avons vu précédemment, si un client souhaite acquérir un bien au moyen d’un crédit, l’acte d’achat du bien doit mentionner l’acquisition au moyen d’un prêt. Une condition suspensive est alors mise en place dans le contrat en cas de non-obtention du prêt. Ainsi en cas de refus de prêt, l’achat sera tout simplement annulé. Les sommes avancées par l’acquéreur lui sont alors restituées.

Il est très important de respecter la date de levée de la clause suspensive indiquée dans le contrat pour que l’acquéreur puisse éventuellement faire valoir cette clause suspensive en cas de refus de son prêt. De manière générale, l’acquéreur dispose d’un délai de 60 jours maximum à compter de la date de signature du compromis pour la faire valoir. Au-delà de cette période, il ne pourrait plus récupérer les sommes avancées.

Il est important aussi d’inclure dans la recherche de financement les travaux et frais éventuels car si le refus de crédit porte sur un montant supérieur au coût indiqué dans le contrat, mais que le financement aurait pu être accordé sur le montant indiqué, alors le refus de prêt ne pourra pas être invoqué pour l’annulation de la vente et le client ne pourrait plus récupérer les sommes avancées.

Différents types de prêts :

• Le prêt épargne logement.
• Le prêt à taux zéro.
• Le prêt conventionné.
• Le P.A.S.
• Les prêts bancaires libres (classique ou in fine).

Les autres prêts

Action logement (anciennement 1 %), prêts aux fonctionnaires, prêts des caisses de retraite, des collectivités locales, etc.) : ces prêts ne sont pas distribués par les banques.

Un dossier doit être adressé directement à l’organisme considéré, mais ces prêts peuvent se cumuler avec les prêts bancaires.

Le montant d’acquisition

Le prix d’achat est le prix net qui reviendra au vendeur.

Pour fixer son prix de vente, le vendeur prend en compte plusieurs facteurs, dont :

• Le prix au mètre carré, et bien sûr, la superficie du bien.
• Le quartier : proximité des transports, des écoles, des commerces…
• L’exposition et l’orientation du bien.
• Le standing et la qualité architecturale du logement.
• Pour un appartement, l’état des parties communes et la présence d’un ascenseur, d’un balcon, d’un parking et d’une cave…

Un « plan de financement » est alors proposé dans le contrat incluant :

• Le prix du bien
• Les éventuels frais d’agence à la charge de l’acquéreur
• Les frais de notaires
• Le mobilier
• Si le client souhaite faire des travaux et qu’il souhaite faire un crédit pour leur financement, il faudra le préciser de manière à ce que sa recherche de financement corresponde à son réel besoin de financement. Deux options possibles : soit l’intégrer dans son plan de financement, soit les déduire de son apport.

La somme de ces différents postes correspond au Coût total de l’opération.

A ce montant total sera déduit l’apport du client. Le solde entre le coût total de l’opération et l’apport correspondra au montant à financer.

Attention, n’entrent pas dans le compromis les frais liés à la réalisation d’un financement comme :

• Les frais de garantie
• Les frais de dossiers de la banque
• Les honoraires de courtage

Pourtant vous devrez les inclure dans le plan de financement.

Les frais de dossiers bancaires

La banque qui prêtera les fonds pour l’acquisition du bien engendrera des frais qui seront facturés en frais de dossier.

Le montant des frais de dossiers est défini dès le départ par l’établissement prêteur.

Ces frais sont occasionnés par l’étude et le montage de votre prêt immobilier.

Dans le cas où l’offre de prêt est refusée, le client n’aura pas à régler de frais de dossier.

La plupart du temps, les frais de dossiers sont négociables.

Plus le dossier sera« bon », plus il sera facile de ne pas payer ces frais.

Les honoraires d’agence

En cas d’opération conclue par l’intermédiaire d’un professionnel, celui-ci est en droit de demander des honoraires une fois l’acte authentique signé.

Leur montant, non réglementé (sauf s’il s’agit d’un notaire), doit être affiché dans ses locaux. Ils peuvent, par exemple, être de l’ordre de 5 %.

Les frais de notaires

• Les droits d’enregistrement : Ce sont les impôts et taxes perçus par le notaire pour le compte de l’Etat et des collectivités publiques.
• Les émoluments du notaire : Ils correspondent à la rémunération du notaire proprement dite et tarifés par décret.
• Les débours : Ils correspondent aux démarches effectuées auprès des services et administration (état civil, relevé hypothécaire, demande de certificat d’urbanisme, purge du droit de préemption de la commune, droits de timbre, etc.).

Rémunéré en fin d’opération

Article L321-2 du Code de la consommation

« Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. »

Cette obligation est rappelée par l’article L519-6 du code monétaire et financier.

La loi est donc claire : un courtier ne peut jamais demander de frais ni rémunération avant la signature de l’acte avec le notaire ou le déblocage du prêt.

Le montant de l’apport

L’apport personnel est la somme que les clients vont investir dans le projet sans emprunter auprès d’une banque.

Il s’agit de la partie des économies consacrées au projet, de l’épargne, d’une somme provenant de la revente d’un logement, d’un emprunt familial, d’un héritage reçu, d’une donation, etc.

Les emprunteurs peuvent avoir recours à certains prêts à coût réduit pour « gonfler » l’apport personnel et ainsi présenter un meilleur dossier à la banque.

Il s’agit:

• Du prêt 1% logement.
• Des prêts « épargne logement. »
• Du prêt à taux zéro.

On exprime généralement l’apport personnel en fonction du montant de l’opération, en pourcentage.

Ainsi, si les clients cherchent à acheter un appartement de 100 000€ avec un apport personnel de 30 000€, on dira qu’ils possèdent un apport de 30% (30 000 /100 000).

Ils solliciteront un emprunt pour les 70% restants du montant.

En général, les banques demandent qu’au moins 10% de l’opération soit financée par apport personnel.

En pratique, 20 à 30% d’apport sont appréciés.

Il est possible d’emprunter sans apport mais, aujourd’hui, c’est de moins en moins simple.

Plus l’apport personnel est important, meilleures seront les conditions consenties par la banque.

Pour elle, l’apport personnel est un moyen d’appréciation du risque qu’elle encourt en prêtant de l’argent.

L’emprunteur qui a un apport personnel important a prouvé sa capacité d’épargne et donc sa capacité à rembourser un emprunt.

Il a un « profil » moins risqué et il est normal qu’il bénéficie d’un taux d’intérêt plus faible.

Au contraire, si l’emprunteur est depuis longtemps dans le monde du travail, a des revenus réguliers et confortables et n’a pas réussi à se constituer une épargne, on peut soulever des doutes quant à sa future capacité de remboursement.