Le taux d’endettement

Comme son nom l’indique, ce taux exprimé en pourcentage sert à globaliser en un seul et même chiffre les rentrées (salaires nets, pensions, rentes, etc.) et sorties d’argent récurrentes (prêts déjà contractés, pensions, etc.).

Il est un indice de la capacité d’emprunt immobilier.

Il est d’abord intéressant de comprendre quels sont les éléments pris en compte par les organismes bancaires pour calculer les revenus nets et les charges récurrentes.

Calcul du revenu

Le revenu se calcule en additionnant toutes ressources : salaires nets, bénéfices (activité non salariée), loyers perçus, rentes et pensions, aides et allocations sociales (si elles sont assurées pour la majeure durée du crédit), etc.

Nota bene : le revenu net peut être calculé simplement en prenant le « net imposable » déclaré sur l’avis d’imposition de l’année précédente et en le divisant par 12.

Calcul des charges fixes

Le montant des charges fixes est la somme de toutes les charges : crédits en cours (auto, conso, immo, etc.), pensions versées, loyers (résidence principale ou secondaire), etc.

Calcul du taux d’endettement

Une fois ces deux montants calculés, il suffit de diviser les charges par les revenus et on obtient le taux d’endettement.

Les normes HCSF ont édicté que les mensualités de remboursement (toutes charges comprises) ne peuvent être supérieures à un taux d’endettement de 35 %.

Plus le taux d’endettement est faible, plus le banquier, quel qu’il soit, considèrera que le dossier est bon. Il sera donc plus généreux sur les conditions.

Un taux d’endettement trop élevé peut justifier un taux plus important.

Exemple :

Si les revenus nets par mois s’élèvent à 3 000 €, et que les charges sont de 300 €. Le taux d’endettement sera de 10 % (300 divisé par 3 000).

Il sera donc possible de solliciter un emprunt pour les 23 % restants (35 % autorisés moins les 10 % des charges actuelles).

Soit une mensualité maximale de 3 000 € x 35 % = 1050 – 300 soit 750 € mensuels de capacité d’emprunt.

De plus les banques se basent aussi sur le revenu disponible (reste à vivre) du foyer pour calculer la capacité d’emprunt.

Il s’agit de calculer pour un mois, le montant des revenus restant disponibles à l’emprunteur une fois ces engagements divers tenus.

Revenus disponibles = revenus des emprunteurs – échéance de prêts – loyer

En général, les banques partent sur des revenus standards tels que :

• 800 € pour une personne ;
• 1 000 € pour deux personnes ;
• 1 300 € pour trois personnes.

Le Restant A Vivre (RAV)

Le taux d’endettement d’un client est un bon indicateur, mais la notion de reste à vivre est à prendre aussi en compte. Il s’agit du résiduel que détient l’emprunteur après opération. Le reste à vivre correspond à ce qu’il reste à l’emprunteur pour vivre, une fois qu’il a payé ses charges.

En moyenne, on dit qu’il faut un reste à vivre de 750 € pour une personne seule en province et de 900 € à Paris. Puis, selon la composition du foyer, on ajoute 150 à 200 € par personne en plus.

Chaque banque a sa propre politique de reste à vivre.

RAV = Revenus – Charges

Le saut de charges

Autre point regardé de prêt pour estimer la capacité d’emprunt d’un client, c’est le saut de charges. Il correspond à l’effort financier que va devoir faire le client par rapport à sa situation actuelle.

Il faut comparer sa situation financière actuelle, à sa future situation financière et voir s’il sera « capable » d’assumer cette nouvelle charge.

Exemple :

Mon client paye aujourd’hui un loyer de 600 € et demain son échéance de prêt sera de 700 €. Comment va-t-il assumer ce saut de charges de 100 € par mois ?

Soit mon client épargne plus de 100 €/ mois et je pourrais justifier de sa capacité à payer cette charge supplémentaire.

Soit mon client est déjà « juste » financièrement et il est risqué de lui demander un effort supplémentaire. Auquel cas, mieux vaut partir sur une échéance plus adaptée. 

Vous devez vous poser la question : Mon client est-il capable d’assumer cette nouvelle charge ? Et justifier, apporter la réponse dans votre commentaire au banquier.

Faites aussi attention aux charges supplémentaires liées à l’acquisition de son bien immobilier et que votre client n’avait pas à payer jusqu’alors : taxe foncière, charges de copropriété, frais kilométriques suite à un éloignement de son lieu de travail. Ces charges ne sont pas prises en compte directement à l’analyse du dossier, mais elles peuvent avoir un impact sur la solvabilité du client.

La préparation du projet

Cela peut paraître subjectif, mais la préparation du projet immobilier du client va avoir un impact sur sa bonne réalisation. Le fait de s’être constitué un apport, d’avoir épargné régulièrement en vue de devenir propriétaire est perçu positivement. Le contraire peut en effet « faire peur » aux banquiers.

Tout projet est aussi à mettre en adéquation avec la situation financière de votre client, son âge, la durée sur laquelle il souhaite emprunter. Par exemple, il sera compliqué de proposer à des quinquagénaires d’emprunter sur 25 ans sans apport.

Définir la capacité d’emprunt 

Capacité d’emprunt mensuelle

REVENUS X 35 % – CHARGES

Une fois la capacité d’emprunt mensuelle déterminée, on pourra à l’aide d’une calculatrice financière déterminer le capital à emprunter.

Attention gardez-vous une petite marge : l’assurance de prêt est incluse par la plupart des banques dans le calcul du taux d’endettement.

Calcul du taux d’endettement

CHARGES / RESSOURCES X 100

Toutes les banques ne calculent pas de la même manière le taux d’endettement de leurs clients. Aussi, il existe 2 cas particuliers. Il sera intéressant de demander à vos partenaires comment ils se positionnent quant à ces différents calculs. 

Le regard des banquiers sur la pension alimentaire

2 POSSIBILITÉS : 

Il est possible soit d’inclure la pension alimentaire dans les charges (méthode classique), soit de la déduire des revenus. Ce dernier calcul est plus favorable pour quelqu’un qui paye une pension alimentaire. 

REVENUS – PENSION ALIMENTAIRE x 35 % – CHARGES

REVENUS X 35 % – CHARGES + PENSION ALIMENTAIRE

Exemple :

Prenons pour exemple, Monsieur Lassalle qui a 1 800 € de revenus. Il paye chaque mois une pension alimentaire de 150 €. Il a aussi un prêt conso de 80 €.

1 – Calcul classique

1 800 X 35 % – (150 + 80) = 400 €

RAV = 1800 – 150 – 80 = 1 570 €

2 – Calcul en déduisant la PA de son revenu 

(1 800 – 150) x 35 % – 80 = 497,50 €

RAV = 1800 – 150 – 80 = 1 570 €

Dans le second cas, il peut rembourser un peu mois chaque mois, ce qui correspond à un capital de plus de 20 000 € de plus si je prends un taux de 3 % sur 25 ans !

La différence est énorme…

Pour autant, le Reste à vivre de Monsieur Lassalle est le même dans les 2 modes de calcul.

Il sera donc intéressant de savoir comment vos partenaires vont opérer le calcul afin d’orienter si besoin le dossier de Monsieur Lassalle vers le partenaire qui compte à son avantage !