La loi Pinel

La loi de finances pour 2015 a introduit l’article 5, qui a mis en place à partir du 1er septembre 2014, un dispositif d’investissement locatif appelé Pinel, remplaçant les dispositifs Duflot et Scellier. Ce dispositif permet aux investisseurs de choisir la durée de leur engagement et de louer leur bien à leurs ascendants ou descendants, sous certaines conditions.

Cependant, l’article 168 de la loi de finances pour 2021 a modifié le dispositif Pinel à partir du 1er janvier 2023.

Ainsi, à partir de 2023 et 2024, le dispositif Pinel est accessible sous deux formes, avec des conditions fiscales différentes :

• Le Pinel classique : Ce dispositif offre des taux de réduction d’impôt dégressifs, c’est-à-dire que la réduction d’impôt diminue progressivement au fil du temps.
• Le Pinel + : Ce dispositif permet de bénéficier des taux antérieurs de réduction d’impôt, mais seulement dans certains quartiers spécifiques ou en respectant des critères énergétiques et de qualité définis.

En résumé, ces modifications apportées au dispositif Pinel en 2023 offrent aux investisseurs deux options avec des avantages fiscaux différents, soit le Pinel classique avec des taux dégressifs, soit le Pinel + avec des taux antérieurs dans des quartiers particuliers ou en respectant des critères spécifiques.

Le Pinel classique

Les biens concernés

Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est exclusivement destiné aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, conformément à l’article 161 de la loi de finances pour 2020.

Par conséquent, les villas individuelles au sein d’une copropriété ou jumelées ne sont pas éligibles, comme le précise une actualité du 17 décembre 2020 du Bulletin officiel des finances publiques (Bofip-Impôts).

De plus, le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique défini par l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts.

Les conditions de location

Le logement éligible au dispositif Pinel doit être loué non meublé et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond établi par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts, afin de favoriser l’accès à ces logements pour les ménages modestes.

La location du logement est également soumise à des plafonds de loyers fixés par décret. Il est possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition que cette personne ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

L’administration fiscale précise les plafonds de loyer et de ressources des locataires pour l’année 2022.

Le propriétaire s’engage à louer le logement pour une durée initiale de 6 ou 9 ans, au choix, et cette durée peut être prolongée jusqu’à 12 ans, ce qui entraîne un avantage fiscal croissant.

Les investissements réalisés au travers d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que les investissements réalisés par des particuliers.

Le zonage

L’avantage fiscal du dispositif Pinel est limité aux logements construits dans des zones caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. À partir du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.

Cependant, conformément à l’article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.

Le classement des communes par zones géographiques a été révisé au 1er octobre 2014 et peut être consulté sur le site du ministère chargé de l’écologie.

Les évolutions spécifiques sont détaillées dans un article de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) sur la loi de finances pour 2019 et sont commentées dans une actualité du 10 mai 2019 du Bulletin officiel des finances publiques (Bofip-Impôts).

Il convient de noter que le dispositif d’investissement locatif Pinel s’applique également aux opérations réalisées dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). La liste des villes bénéficiaires de ces CRSD est disponible sur le site du ministère des armées.

La réduction d’impôt

L’avantage fiscal du dispositif Pinel est proportionnel à la durée initiale d’engagement de location choisie par le propriétaire, qui peut être de 6 ou 9 ans, avec la possibilité de la prolonger jusqu’à 12 ans.

La réduction d’impôt est applicable pendant toute la période d’engagement de location, dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros et d’un plafond de 5 500 euros par mètre carré.

Les taux de réduction d’impôt pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022 sont les suivants :

• 12 % du prix d’achat du bien sur une période de six ans,
• 18 % sur une période de neuf ans, avec une réduction complémentaire en cas de prolongation de l’engagement.

Cependant, à partir du 1er janvier 2023, l’article 168 de la loi de finances pour 2021 introduit une dégressivité des taux en fonction de la durée d’engagement de location :

• Pour une période de six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024.
• Pour une période de neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024.
• Pour une période de douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024.

Ces taux dégressifs ne s’appliquent pas aux logements qui répondent aux nouveaux critères permettant de bénéficier du dispositif Pinel +.

Le Pinel +

Les critères à respecter

Que ce soit pour le Pinel classique ou le Pinel +, les principales conditions pour en bénéficier restent les mêmes :

• Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
• Le loyer et les revenus du locataire doivent respecter un plafonnement spécifique.
• Le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique minimal.
• Le logement doit être construit dans une zone où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
• La durée initiale de location est de 6 ou 9 ans, mais elle peut être prolongée jusqu’à 12 ans, ce qui permet de bénéficier d’un avantage fiscal croissant.

Cependant, à partir du 1er janvier 2023, les déductions fiscales du Pinel classique deviennent dégressives. En revanche, le dispositif Pinel + permet de maintenir les avantages fiscaux en 2023 et 2024.

Les contribuables peuvent bénéficier du dispositif Pinel + dans deux cas spécifiques prévus par le II de l’article 168 de la loi de finances pour 2021, pour les logements :

• Les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
• Les logements respectant un niveau élevé de qualité en termes de performance énergétique, d’usage et de confort.

La liste des quartiers prioritaires est disponible sur le système d’information géographique de l’Agence nationale de la cohésion des territoires.

Les critères qualité à respecter

Selon le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur, notamment la Réglementation environnementale (RE) 2020 qui sera en vigueur en 2025.

En plus de cela, le logement doit répondre à des critères spécifiques en termes de qualité d’usage et de confort.

Le niveau de qualité d’usage et de confort est défini dans le décret, notamment à l’article 3 et aux annexes 3 et 4, et comprend les éléments suivants :

• Une surface habitable minimale : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5.
• La présence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale : 3 m² pour un T1 ou T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.
• Pour les logements de type T3 et plus, la présence de deux orientations différentes.

Le décret prévoit des conditions plus flexibles si la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, ainsi que pour les logements acquis dans le cadre d’une opération autre qu’une opération de construction.

Il est à noter que les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.

Loc’Avantages / dispositif Cosse

Le dispositif Louer Abordable, également connu sous le nom de Cosse Ancien, a été instauré par la ministre du logement Emmanuelle Cosse en février 2017. Ce dispositif a été prorogé par la loi de la Finance de 2022 jusqu’au 31 décembre 2024 sous une nouvelle forme : Loc’Avantages.

Ce dispositif repose sur un principe de solidarité et offre des avantages fiscaux aux propriétaires de biens immobiliers en location, en échange de la pratique de loyers abordables pour les locataires. Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée.

L’objectif du dispositif Louer Abordable est d’encourager les propriétaires à mettre leur logement en location à des niveaux de loyer abordables. Trois niveaux de loyers ont été définis : intermédiaire, social et très social. Plus le loyer pratiqué est abordable, plus la déduction fiscale accordée au propriétaire est élevée.

Les changements apportés à partir du 1^er mars 2022

Le propriétaire s’engage à respecter les conditions suivantes :

• louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans ;
• ne pas dépasser un montant maximum de loyer (3 niveaux possibles : loc1, loc2 ou loc3)* ;
• louer, en tant que résidence principale, à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l’État ;
• passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ;
• ne pas louer à un membre de sa famille.

* Le propriétaire aura le choix d’appliquer trois niveaux de loyer définis réglementairement et correspondant au loyer de marché de votre commune diminué :

• 15 % pour loc1 ;
• 30 % pour loc2 ;
• 45 % pour loc3 (uniquement en intermédiation locative).

À ces différents niveaux de loyers correspondent des taux de réduction d’impôt différents (la réduction d’impôt pour loc3 est plus importante que pour loc1) ainsi qu’un plafond de ressources à ne pas dépasser pour les locataires.

L’intermédiation locative implique l’intervention d’un tiers, tel qu’une agence immobilière sociale ou une association agréée par l’État, entre le propriétaire et les occupants du logement. Son objectif est de sécuriser la relation locative et de permettre l’hébergement de ménages en situation de précarité ou à revenus très modestes. Ce dispositif est mis en œuvre selon deux modalités.

Avec le dispositif Loc’Avantages, lors d’une location en intermédiation locative, le taux de réduction d’impôt est augmenté de 5 points par rapport à celui applicable en location directe (pour les niveaux loc1, loc2, et loc3). La réduction d’impôt est particulièrement avantageuse lorsque les loyers pratiqués correspondent au niveau loc3, qui est uniquement proposé dans le cadre de l’intermédiation locative, et atteint 65 % des revenus locatifs. Des primes supplémentaires sont également prévues pour les logements loués en intermédiation locative (voir ci-dessous). En plus de la réduction d’impôt accrue et des primes spécifiques, les avantages de ce dispositif sont multiples, notamment la garantie contre les loyers impayés et les dégradations (Visale) ainsi que la tranquillité de gestion.

La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif fiscal visant à encourager la rénovation et la préservation du patrimoine immobilier ancien. En vigueur depuis 1962, cette loi permet aux propriétaires d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés et ayant fait l’objet d’une restauration complète, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration.

Au fil du temps, la loi Malraux a connu deux évolutions significatives. Jusqu’en 2008, toutes les dépenses liées à la restauration étaient déductibles du revenu global, sans plafond, à condition de s’engager à louer le bien pendant 6 ans. Cela permettait une exonération totale du déficit foncier.

À partir de 2009, la réduction d’impôts maximale a été plafonnée à 30 % du montant des travaux de rénovation, avec un plafond annuel fixé pour les dépenses éligibles.

Depuis 2017, le montant des travaux pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôts est plafonné à 400 000 euros sur une période de 4 ans. Auparavant, le plafond annuel était de 100 000 euros sans possibilité de report en cas de dépassement.

Pour bénéficier de la réduction d’impôts, les propriétaires doivent s’engager à restaurer l’ensemble de l’immeuble et à louer les logements non meublés à usage d’habitation principale pendant au moins 9 ans.

La loi Denormandie

Le dispositif Denormandie vise à étendre les avantages du dispositif Pinel aux investissements locatifs dans l’ancien nécessitant des travaux de rénovation.

Ce dispositif a été mis en place pour encourager la rénovation des logements anciens et est applicable aux acquisitions de biens immobiliers réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023, conformément à l’article 75 de la loi de finances pour 2022.

Les conditions du dispositif Denormandie

Le logement doit être situé dans les communes :

• dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué, qui sont mentionnées dans l’annexe à l’arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au 5° du B du I de l’article 199 novovicies de code général des impôts
• ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation

Le logement doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans à un prix raisonnable à des ménages modestes en respectant certains plafonds de loyers et de ressources.

Les travaux éligibles

Pour bénéficier du dispositif fiscal, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

• le décret du 26 mars 2019 définit la nature des travaux éligibles et le niveau de performance énergétique exigé.
• L’arrêté du 26 mars 2019 précise les travaux éligibles, notamment quant au seuil de consommation après travaux et quant à la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement. Il précise également les actions d’amélioration de la performance énergétique concernées.

Ces travaux doivent :

• soit améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif) ;
• soit correspondre à deux des cinq types de travaux suivants : la rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude ;
• soit créer de la surface habitable nouvelle

Il est recommandé de faire réaliser les travaux par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE). Un annuaire est disponible sur le site officiel France Rénov’.

La réduction d’impôt

La réduction d’impôt, plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros, est calculée en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement :

• Pour une période de location de 6 ans : réduction d’impôt de 12 % du prix du bien
• Pour une période de location de 9 ans : réduction d’impôt de 18 % du prix du bien
• Pour une période de location de 12 ans : réduction d’impôt de 21 % du prix du bien