Le terme « logements sociaux » est souvent utilisé de manière interchangeable avec « HLM » (habitat à loyer modéré) par le grand public, mais il désigne en réalité la même catégorie de logements, à savoir des logements locatifs destinés à des personnes à revenus modestes.

Ces logements sociaux sont construits en bénéficiant d’aides telles que des avantages fiscaux, des subventions publiques et des prêts à taux préférentiels, dans le but de permettre l’accès à un logement décent pour les personnes aux revenus modestes.

Les différentes catégories de logements sociaux

Il existe différentes catégories de logements sociaux en fonction des prêts et subventions accordés lors de leur construction :

• Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) est destiné aux personnes en situation de grande précarité, cumulant des difficultés sociales et économiques. Les loyers de ces logements varient entre 4,94 euros/m2 et 6,48 euros/m2 en fonction des régions.
• Le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) correspond aux HLM traditionnelles. Plus de 80 % des logements sociaux relèvent de cette catégorie. Les loyers se situent entre 5,57 euros/m2 et 7,27 euros/m2, selon les zones.
• Le PLS (Prêt Locatif Social) concerne les logements situés principalement dans les zones où le marché immobilier est tendu. Les loyers de ces logements varient entre 8,37 euros/m2 et 14,18 euros/m2.

Différences entre les logements du parc social et parc privé

Le parc social se différencie du parc privé sur des critères qui prennent en compte les conditions d’accession, le montant des loyers, la durée et les conditions de résiliation du bail.

• Propriété : Le parc du logement privé est constitué de logements appartenant à des propriétaires privés, tels que des particuliers, des investisseurs immobiliers ou des sociétés immobilières. Ces propriétaires ont le droit de fixer les loyers et de gérer leurs biens selon leurs propres critères. En revanche, le parc du logement social est constitué de logements appartenant à des organismes publics ou privés à vocation sociale, tels que des offices publics de l’habitat (OPH), des sociétés d’économie mixte (SEM) ou des associations. Ces organismes sont soumis à des réglementations spécifiques en termes de loyers, d’attribution des logements et de gestion.
• Règles de gestion : Dans le logement privé, les propriétaires ont une plus grande latitude pour fixer les loyers, sélectionner les locataires et gérer leurs biens. Ils sont soumis aux lois régissant les rapports locatifs et doivent respecter les droits et obligations des propriétaires et des locataires. En revanche, dans le logement social, les loyers sont réglementés et basés sur des critères définis par l’État. Les attributions des logements sociaux sont soumises à des commissions d’attribution qui prennent en compte des critères sociaux, financiers et familiaux. Les organismes de logement social ont également des obligations spécifiques en matière de gestion, d’entretien et de qualité des logements.
• Objectifs socio-économiques : Le logement privé vise principalement à répondre à la demande de logements sur le marché, généralement en fonction de l’offre et de la demande. Les propriétaires privés cherchent à maximiser leurs revenus en fixant des loyers en fonction de la valeur du marché. En revanche, le logement social a pour objectif principal de fournir des logements abordables à des ménages à revenus modestes ou défavorisés. Il s’inscrit dans une politique sociale et de solidarité, visant à garantir un accès équitable au logement et à lutter contre l’exclusion sociale.

Les critères de l’État

Dans les logements sociaux, les règles fixées par l’État régissent à la fois les loyers et la sélection des locataires.

Le montant du loyer par mètre carré est limité et les candidats doivent passer par une commission d’attribution pour obtenir un logement. Cette commission examine si les candidats répondent aux critères établis, notamment en ce qui concerne les plafonds de revenus.

L’accès au logement social est conditionné par des ressources maximales, afin de permettre aux ménages modestes de bénéficier de loyers plus abordables que dans le secteur privé.

Depuis 1979, la signature d’une convention entre le bailleur social (l’organisme qui construit et gère le logement social) et l’État est nécessaire pour qu’un logement soit considéré comme social. Cette convention, connue sous le nom de convention APL (aide personnelle au logement), déclenche les aides tant pour les locataires (sous la forme d’aides personnelles au logement) que pour le bailleur (pour la construction).

Cette convention détermine également le montant du loyer au mètre carré. En effet, l’une des caractéristiques du logement social est que le type de prêt accordé par l’État pour financer la construction de l’immeuble influence le montant du loyer. Plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur est tenu de proposer des loyers bas en contrepartie.

En moyenne, les loyers dans le parc social sont environ deux fois moins élevés que dans le parc privé. Dans les zones tendues, cette différence peut atteindre jusqu’à trois fois moins.