L’article 55 de la loi SRU

L’article 55 de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains) est une disposition légale en France, adoptée en décembre 2000, qui vise à promouvoir la construction de logements sociaux. Elle a été renforcée en janvier 2013 par la loi n°2013.61 par Cécile Duflot, qui a introduit des directives portant sur la mobilisation du foncier public en faveur du logement et le renforcement des obligations de production de parcs sociaux. Voici les principales caractéristiques de l’article 55 :

• Obligation de produire des logements sociaux : L’article 55 impose aux communes de plus de 3 500 habitants, situées dans une zone tendue, de respecter un quota minimum de logements sociaux sur leur territoire. Ce quota est fixé à 25 % du total des résidences principales d’ici à une date limite.
• Sanctions en cas de non-respect : Si une commune ne respecte pas cette obligation, elle peut être sanctionnée financièrement. Les pénalités financières peuvent varier en fonction du nombre de logements manquants et peuvent être significatives.
• Mécanismes de rattrapage : Pour les communes qui ne respectent pas le quota minimum de logements sociaux, la loi SRU prévoit des mécanismes de rattrapage. Ces mécanismes peuvent inclure des obligations de construire des logements sociaux supplémentaires dans les années suivantes.
• Mesures incitatives : La loi SRU encourage également les communes à favoriser la mixité sociale et à développer des projets de logements sociaux en offrant des mesures incitatives, telles que des avantages fiscaux ou des aides financières.

L’objectif de l’article 55 de la loi SRU est de favoriser la mixité sociale et de répondre aux besoins de logement des ménages à revenus modestes en encourageant la construction de logements sociaux sur l’ensemble du territoire.

Les conditions de l’article 55 du SRU

Certaines conditions doivent être remplies pour qu’une commune soit soumise à l’obligation de l’article 55 de la loi SRU. Ces critères comprennent :

• La commune doit avoir une population supérieure à 3 500 habitants.
• Elle doit faire partie d’une agglomération ou d’une intercommunalité de plus de 50 000 habitants, qui comprend au moins une commune de plus de 15 000 habitants.
• Le taux de logements sociaux dans la commune doit être inférieur à 20 %. Il convient de noter que le taux initial de 25 % a été réduit à 20 % en raison de la situation locale.

Si ces critères sont remplis, la commune est alors tenue de se conformer à l’obligation de mettre en place un certain pourcentage de logements sociaux sur son territoire, conformément à l’article 55 de la loi SRU.

Les sanctions de l’article 55 du SRU

Les sanctions imposées par les préfets aux communes défaillantes en matière de logements sociaux ont été renforcées par les lois successives, telles que la loi Alur du 18 janvier 2013, la loi du 24 mars 2014 et la loi égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017. Ces sanctions comprennent :

• La possibilité de majorer jusqu’à cinq fois le montant initial du prélèvement dû par les communes qui ne respectent pas leurs objectifs triennaux de production de logements sociaux.
• L’augmentation du seuil plafond des pénalités pour les communes les plus aisées. Ce seuil passe de 5 % à 7,5 % des dépenses réelles de fonctionnement pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant est supérieur à 150 % du potentiel fiscal par habitant médian des communes soumises au prélèvement.
• La possibilité pour le préfet de reprendre le pouvoir de délivrer des autorisations d’urbanisme, en tout ou en partie, sur le territoire des communes défaillantes, en remplacement des maires.
• La reprise automatique par le préfet du droit de préemption urbain de la commune pour la réalisation de logements sociaux.
• L’obligation de prévoir une part minimale de 30 % de logements PLUS-PLAI (Prêt Locatif à Usage Social-Prêt Locatif Aidé d’Intégration) dans les opérations de grande envergure.
• La possibilité pour le préfet de conclure une convention avec un bailleur social, comprenant une contribution financière obligatoire de la commune, pour la réalisation d’un projet de logement social.
• La possibilité pour le préfet de conclure une convention avec un organisme agréé, comprenant une contribution financière obligatoire de la commune, pour la mise en place d’un dispositif d’intermédiation locative dans le secteur privé.
• Le transfert du contingent communal au préfet, permettant ainsi au préfet de loger les ménages bénéficiaires du Droit au Logement Opposable (Dalo).

La décision de déclarer une carence administrative permet ainsi de sanctionner les communes qui refusent de participer à l’effort de solidarité nationale, tout en donnant aux préfets des leviers pour faciliter la production effective de logements sociaux dans ces communes, notamment sur le plan financier.

La loi Égalité Citoyenne du 27 janvier 2017

La loi Égalité et Citoyenneté, adoptée le 27 janvier 2017 en France, vise à renforcer l’égalité et la cohésion sociale en luttant contre les discriminations et les inégalités. Cette loi aborde différents domaines tels que le logement, l’éducation, l’emploi, la lutte contre les discriminations, la citoyenneté, etc. Voici quelques points importants de la loi Égalité et Citoyenneté :

• Encourager l’engagement citoyen
• Agir sur le logement social
• Favoriser la mixité sociale
• Lutter contre les phénomènes de ségrégation territoriale
• Agir pour renforcer l’égalité réelle

Émancipation des jeunes, citoyenneté et participation

Une réserve civique accessible à tous

La loi met en place une réserve civique accessible tout au long de la vie. Cette réserve inclut, dans leurs domaines spécifiques actuels, les réserves citoyennes existantes liées à la défense, à la police, à la sécurité civile locale et à l’éducation nationale. La réserve civique généralisée s’adresse à tous les Français ou étrangers réguliers majeurs, ainsi qu’aux personnes âgées de plus de 16 ans qui souhaitent « contribuer, de manière bénévole et occasionnelle, à la réalisation de projets d’intérêt général en servant les valeurs de la République ». Elle est également ouverte aux Français résidant à l’étranger.

L’engagement bénévole et citoyen

Un nouveau « congé d’engagement » est créé. Ce congé est accessible aux salariés et aux agents publics qui exercent bénévolement certaines responsabilités au sein d’une association ou qui sont membres d’un conseil citoyen. Ce congé, d’une durée de six jours par an, n’est pas rémunéré, sauf accord d’entreprise.

L’extension du service civique

La loi élargit les missions du service civique aux services d’incendie et de secours et diversifie les structures pouvant accueillir des volontaires. Désormais, les organismes HLM, les sociétés publiques locales, les entreprises détenues à 100 % par l’État et les entreprises solidaires d’utilité sociale (ESUS) sont notamment éligibles. Les conditions d’accès au service civique pour les étrangers et les réfugiés sont également revues. Une “carte du volontaire” est créée, offrant aux volontaires les mêmes avantages qu’aux étudiants.

Mixité sociale et égalité des chances dans l’habitat

La loi Égalité et Citoyenneté introduit des changements importants dans le système d’attribution des logements sociaux. Tout d’abord, elle affirme le principe d’égalité des chances en garantissant à toutes les catégories de ménages demandeurs l’accès à l’ensemble des secteurs géographiques où se trouve ce type de logement. L’objectif est de favoriser un meilleur équilibre en permettant aux ménages d’accéder au parc social situé en dehors des zones prioritaires de la politique de la ville. Selon cette loi, 25 % des attributions réalisées en dehors de ces quartiers doivent bénéficier aux ménages appartenant aux 25 % les plus pauvres.

La loi Égalité et Citoyenneté cherche également à clarifier et harmoniser la définition des ménages prioritaires pour l’accès au logement social, et à faire appliquer ces priorités par tous les acteurs concernés. L’État doit mieux contrôler son contingent de logements réservés destinés aux personnes prioritaires. Action Logement, les collectivités territoriales et les bailleurs sociaux devront également consacrer au moins 25 % de leurs attributions aux ménages bénéficiaires du Droit au Logement Opposable (DALO) et aux demandeurs prioritaires.

La loi établit une nouvelle politique des loyers dans le parc social. Les loyers seront désormais déterminés en fonction du financement obtenu lors de la construction de l’immeuble, mais une plus grande flexibilité sera introduite pour favoriser la mixité sociale. Les bailleurs auront la possibilité de mieux répartir les types de loyers au sein de leurs ensembles immobiliers, tout en maintenant un niveau constant de ressources.

En ce qui concerne la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU), la loi Égalité et Citoyenneté prévoit de renforcer les conditions d’application de l’article 55, qui impose la construction de 25 % (ou 20 %) de logements sociaux dans les agglomérations concernées. Elle vise spécifiquement les communes où la demande en logement social est élevée mais où l’offre disponible est insuffisante, en augmentant les moyens donnés à l’État pour imposer des programmes de logements sociaux ou leur financement. En revanche, les communes où la situation du marché du logement ne justifie pas le développement d’une offre locative sociale pourront être exemptées.

La loi Égalité et Citoyenneté propose également des mesures visant à renforcer les sanctions en cas de non-respect de la loi et à renforcer les pouvoirs de la commission nationale chargée de veiller à une application homogène de la procédure de carence sur l’ensemble du territoire. Enfin, elle prévoit des mesures pour améliorer la définition et la mise en œuvre des stratégies foncières, notamment en intégrant le volet foncier du plan local d’urbanisme (PLU) avec le soutien des établissements publics fonciers.

Pour l’égalité réelle

Les conseils citoyens, initialement créés en 2014 dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, voient leur pouvoir étendu. Ils ont désormais la possibilité d’interpeller le préfet pour faire part des difficultés spécifiques rencontrées par les habitants. Ce pouvoir leur permet de demander des modifications du contrat de ville et la nomination d’un délégué du gouvernement à la politique de la ville, dont le rôle est désormais consacré par la loi.

La loi facilite également l’accès au troisième concours de la fonction publique. Désormais, le temps passé en apprentissage ou en contrat de professionnalisation est pris en compte dans le calcul de la durée d’activité professionnelle requise.

En ce qui concerne la lutte contre les discriminations, la loi apporte des modifications à plusieurs articles de la loi de 1881 sur la liberté de la presse et du Code pénal. La notion d’ « identité sexuelle » est remplacée par celle d’  « identité de genre » dans ces textes, afin de réprimer la diffamation et les discriminations. Les peines encourues pour les injures à caractère raciste ou discriminatoire sont également doublées.

Les exceptions de la loi

Le décret d’application établit trois critères d’exemption pour les communes :

• Les communes faisant partie d’une agglomération de plus de 30 000 habitants lorsque l’indicateur de tension sur la demande de logements sociaux est faible.
• Les communes situées en dehors des agglomérations de plus de 30 000 habitants qui ne sont pas suffisamment connectées aux bassins d’activité et d’emploi par le réseau de transport en commun.
• Les communes dont la majeure partie de leur territoire urbanisé est inconstructible en raison de servitudes environnementales, telles que des problèmes de bruit ou des risques d’inondations.

Les sanctions appliquées

Les lois du 18 janvier 2013, du 24 mars 2014 (ALUR) et du 27 janvier 2017 (Égalité et Citoyenneté) ont renforcé les sanctions infligées par les préfets aux communes en défaut. Ces mesures comprennent :

• La possibilité d’augmenter jusqu’à cinq fois le montant initial du prélèvement dû par les communes qui ne respectent pas leurs objectifs triennaux de construction de logements sociaux.
• L’augmentation du seuil plafond des pénalités pour les communes les plus riches, passant de 5 % à 7,5 % des dépenses réelles de fonctionnement.
• Le préfet peut reprendre la délivrance des autorisations d’urbanisme, en remplacement des maires, sur tout ou partie du territoire des communes en défaut.
• Le préfet peut automatiquement reprendre le droit de préemption urbain de la commune pour la réalisation de logements sociaux.
• Les opérations de taille significative doivent prévoir une part minimale de 30 % de logements PLUS-PLAI (Prêt Locatif à Usage Social – Prêt Locatif Aidé d’Intégration).
• Le préfet peut conclure une convention avec un bailleur social pour la réalisation d’une opération de logement social, qui inclut une contribution financière obligatoire de la commune.
• Le préfet peut conclure une convention avec un organisme agréé pour mettre en place un dispositif d’intermédiation locative dans le parc privé, intégrant une contribution financière obligatoire de la commune.