Plusieurs acteurs appartiennent au processus de la vente immobilière. En voici les principaux que nous allons détailler :

• Le notaire ;
• L’agent immobilier, le négociateur immobilier, le mandataire immobilier, le chasseur immobilier ;
• Le conseiller en gestion de patrimoine ;
• L’établissement de crédit, banque ;
• L’IOBSP (Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement).

Le notaire

Le notaire est un officier public, désigné par le ministre de la Justice, et exerce une fonction de service public. En tant que professionnel libéral, il perçoit une rémunération basée sur un tarif établi par l’État pour les services qu’il fournit à ses clients, appelés frais de notaire et dont nous parlerons postérieurement.

Dans l’ensemble, le rôle du notaire consiste à recevoir, authentifier et conserver les actes juridiques. Cette mission s’applique à tous types d’actes. Faire appel à un notaire permet de garantir de manière incontestable la véracité des actes.

En sa qualité d’officier public, le notaire peut intervenir dans de nombreux domaines :

• La famille ;
• L’immobilier ;
• La fiscalité et le patrimoine ;
• L’entreprise ;
• Le droit rural ;
• Les collectivités territoriales.

 Ici, nous allons nous concentrer plus précisément sur les fonctions du notaire dans le domaine de l’immobilier.

Immobilier : les différentes fonctions du notaire

La négociation immobilière

Grâce à leur expertise approfondie du marché immobilier et de son fonctionnement, certains notaires exercent également en tant que négociateurs immobiliers. Ils apportent leur assistance tant au vendeur qu’à l’acheteur dans leur recherche de biens immobiliers.

Le montage d’un projet immobilier

Il est possible de confier à un notaire la gestion complète d’un projet immobilier, depuis la signature de l’avant-contrat jusqu’à la finalisation de l’acte définitif. Le notaire se charge également des formalités administratives telles que les déclarations préalables et la vérification des droits de préemption.

De plus, il effectue le calcul des différentes taxes liées à la transaction et se charge de les déclarer à l’administration fiscale. En cas de plus-value immobilière, le notaire établit la déclaration correspondante et procède au prélèvement de l’impôt auprès de l’acheteur, puis le verse à l’administration fiscale.

Garantir la sécurité juridique

En France, le notaire joue un rôle essentiel dans toutes les transactions immobilières. En tant qu’officier public, il s’assure de la bonne exécution du contrat et garantit la sécurité juridique de la transaction, tout en préservant la confidentialité des informations.

Avant la vente, le notaire rassemble soigneusement tous les documents nécessaires, minimisant ainsi les risques de litiges ultérieurs. Il accorde une attention méticuleuse à plus d’une centaine de points juridiques et fiscaux lors de la préparation de l’acte de vente, garantissant ainsi la fiabilité et la conformité de la transaction.

Par exemple, le notaire exerce diverses diligences lors de la préparation de l’avant-contrat, telles que la recherche et la vérification de l’identité des parties, leur statut matrimonial, le titre de propriété du vendeur, les hypothèques éventuelles, les servitudes conventionnelles et les règles d’urbanisme applicables. Il s’assure également que tous les diagnostics préalables obligatoires ont été effectués avant la signature de l’avant-contrat. Grâce à sa connaissance juridique approfondie et sa familiarité avec les éventuelles modifications législatives, le notaire offre une garantie juridique optimale lors de cette étape préalable à la vente.

Une fois l’acte de vente signé, le notaire se charge d’une formalité cruciale appelée « publicité foncière ». Cela implique l’enregistrement au Service de publicité foncière de la situation juridique du bien, permettant de conserver une trace des droits de propriété existants et des éventuelles hypothèques. Les notaires, en tant qu’officiers publics, ont le monopole d’accès à ce registre.

En outre, le notaire assure la conservation du titre de propriété en le conservant pendant 75 ans dans son étude. Après ce délai, les titres de propriété sont transférés aux archives nationales sous forme électronique, assurant ainsi leur conservation à long terme.

Les notaires fournissent également des conseils juridiques et fiscaux dans les opérations de lotissement, de construction ou de rénovation. De plus, les notaires spécialisés en gestion immobilière peuvent apporter les compétences nécessaires pour une gestion efficace du patrimoine immobilier des investisseurs.

En résumé, les notaires jouent un rôle essentiel dans la sécurisation des transactions immobilières en offrant des services variés, allant de la vérification minutieuse des documents à la conservation des titres de propriété, en passant par les conseils juridiques et fiscaux.

Les frais de notaire

La rémunération du notaire, en sa qualité de professionnel exerçant une fonction d’intérêt public, est soumise à une réglementation stricte.

Il est important de faire une distinction entre les actes tarifés, tels que les ventes immobilières, les donations, les contrats de mariage et les successions, pour lesquels le notaire perçoit des émoluments selon un barème fixé par la réglementation, et les actes non tarifés, qui font l’objet d’honoraires libres négociés entre le notaire et le client.

La composition des frais de notaire :

• Les taxes, qui représentent généralement 8/10èmes des frais de notaire. Le notaire est tenu de les percevoir et de les reverser à l’État et aux collectivités locales au nom de son client. Le montant des taxes varie en fonction de la nature de l’acte et du bien concerné.
• Les débours, correspondant à environ 1/10ème des frais de notaire. Ce sont des sommes que le notaire avance pour le compte de son client afin de rémunérer les différents intervenants (tels que les experts ou les géomètres) ou de couvrir les frais liés à l’obtention de documents nécessaires à la transaction. Les débours peuvent également inclure des frais exceptionnels engagés à la demande du client, tels que certains frais de déplacement.
• La rémunération du notaire, représentant environ 1/10ème des frais de notaire. Cette part est destinée à couvrir les charges de l’office notarial, y compris les rémunérations des collaborateurs et du notaire lui-même.

Les honoraires du notaire :

L’agent immobilier

La profession d’agent immobilier est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

L’agent immobilier est un professionnel qui agit en tant qu’intermédiaire dans les transactions immobilières impliquant deux ou plusieurs parties. Cela comprend des activités telles que l’achat, la vente, la location d’immeubles ou de fonds de commerce, ainsi que la cession de parts de société portant sur un immeuble ou un fonds de commerce.

L’exercice de l’activité d’agent immobilier peut se faire à titre individuel ou au sein d’une structure sociétaire, voire même par le biais d’une association régie par la loi du 1er juillet 1901. Toutefois, il est important de noter que le statut d’auto-entrepreneur n’est pas autorisé pour cette profession.

Cette réglementation vise à encadrer et professionnaliser l’activité des agents immobiliers, garantissant ainsi la protection des consommateurs et la qualité des services fournis dans le domaine de l’immobilier.

Les exigences d’exercice de l’agent immobilier

Pour exercer la profession d’agent immobilier, plusieurs formalités administratives doivent être remplies :

• Obtenir une carte professionnelle : L’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale (CCI). Cette carte est valable pour une période de 3 ans et est soumise à des conditions d’aptitude professionnelle et de moralité.
• Disposer d’une garantie financière : L’agent immobilier doit fournir une garantie financière, qui peut être souscrite auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle. Cette garantie vise à protéger les fonds détenus par l’agent immobilier pour le compte de ses clients.
• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) : L’agent immobilier doit avoir une assurance responsabilité civile professionnelle qui couvre les dommages éventuels causés à ses clients ou à des tiers dans le cadre de son activité.
• Détenir un mandat écrit : Avant de pouvoir négocier ou s’engager au nom de son client, l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit qui l’autorise à agir en tant que représentant du client.

Ces formalités sont mises en place afin de réglementer la profession d’agent immobilier, d’assurer la protection des consommateurs et de garantir l’intégrité et la compétence des professionnels opérant dans le secteur immobilier.

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Le rôle et les fonctions d’un agent immobilier

L’agent immobilier exerce en tant que mandataire de vente, ce qui implique qu’il agit au nom et pour le compte de son client. Son client peut être le propriétaire vendeur ou le propriétaire bailleur, selon la nature de la transaction immobilière. En tant que mandataire, l’agent immobilier est habilité à représenter et à agir au nom de son client dans les différentes étapes du processus de vente ou de location immobilière.

Intermédiaire entre acheteur et vendeur

Dans le cadre de son mandat, l’agent immobilier a certaines obligations à respecter, la principale étant son rôle de « marieur d’affaires ». En tant qu’intermédiaire, son objectif est de mettre en relation une offre de vente avec une acceptation de la part d’un potentiel acquéreur. Sa mission consiste à présenter et faciliter une offre de vente pour un bien immobilier, puis à s’assurer de la conclusion de la vente.

Dans ce sens, l’agent immobilier agit comme un « courtier immobilier ».

Fonction de conseiller et de négociateur

En plus de son rôle d’intermédiaire immobilier, l’agent immobilier exerce également en tant que négociateur immobilier. Dans le cadre de ses missions de négociation et d’intermédiation, il a le devoir de conseiller son client dans l’établissement du prix du bien mis en vente ou en location. Il est également tenu de vérifier l’exactitude des informations fournies par son mandant, telles que la surface du bien.

L’agent immobilier doit informer le potentiel client des défauts visibles affectant le bien (comme des fissures graves, des insectes, du plomb, etc.), mais il ne peut être tenu responsable des défauts cachés dont son mandant ne l’a pas informé volontairement ou involontairement.

Les collaborateurs de l’agent immobilier

Pour développer son activité, l’agent immobilier peut s’entourer de collaborateurs. Ces collaborateurs ont pour mission de prospecter les biens à vendre ou à louer, d’obtenir des mandats, de rechercher des acheteurs ou des locataires potentiels, et de réaliser les transactions. L’agent immobilier a le choix entre différents statuts pour ses collaborateurs, tels que salarié (négociateur immobilier VRP ou non) ou professionnel indépendant, comme le mandataire immobilier.

Quel que soit le statut du collaborateur, il doit être titulaire de l’attestation de négociateur pour prouver qu’il est habilité à négocier, à intervenir ou à s’engager au nom de l’agent immobilier (conformément à l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).

Le mode de rémunération de l’agent immobilier 

Contrairement aux honoraires du notaire, les frais d’agence de l’agent immobilier lors d’une vente ne sont pas réglementés par la loi.

Les frais d’agence sont donc fixés librement et peuvent faire l’objet de négociations entre l’agence et le vendeur lors d’une transaction immobilière. En pratique, la plupart des contrats suivent les mêmes règles de calcul.

Les honoraires peuvent être une somme fixe. Cependant, ils sont le plus souvent définis en proportion du prix de vente : plus le montant de la transaction est élevé, plus les frais d’agence le seront également.

En général, le taux appliqué se situe entre 3 % et 8 % du prix de vente.

Bien que ces tarifs soient définis librement, l’agent immobilier est néanmoins soumis à certaines règles concernant l’affichage des frais de commission d’agence. Les frais doivent être exprimés toutes taxes comprises (TTC) et être affichés de manière visible et lisible à l’entrée de l’agence, ainsi que, le cas échéant, en vitrine.

Le négociateur immobilier

L’avenant n° 31 du 15 juin 2006 à la Convention collective nationale de l’immobilier a instauré le statut de négociateur immobilier salarié.

Ce statut fait une distinction entre deux catégories de collaborateurs :

• Le négociateur VRP représente son employeur auprès de la clientèle. Il prospecte activement la clientèle en dehors de l’agence, effectue des visites et prend des commandes. Il n’effectue pas de transactions commerciales pour son propre compte.
• Le négociateur non VRP peut également démarcher la clientèle, mais son activité principale consiste à organiser des visites de biens immobiliers et à accueillir les clients à l’agence ou dans un bureau de vente. Son rôle est de négocier la vente ou la location des biens sous mandat.

Ces deux catégories de collaborateurs ont des fonctions spécifiques au sein de l’agence immobilière, mais les détails de leurs missions et responsabilités peuvent varier en fonction des accords conclus entre l’employeur et le salarié.

Le mandataire immobilier ou agent commercial

L’agent commercial exerce en tant que mandataire et exerce une profession indépendante. Sa principale mission consiste à négocier et éventuellement conclure des contrats de prestation de services au nom et pour le compte d’un agent immobilier, conformément à l’article L 134-1 du Code de commerce. Il a la possibilité d’exercer en tant qu’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) ou d’opter pour le statut d’auto-entrepreneur.

Le mandataire immobilier est affilié à un réseau ou à une agence immobilière. Il agit en tant qu’intermédiaire dans les transactions immobilières entre le vendeur ou l’acheteur et l’agent immobilier.

En France, les réseaux de mandataires immobiliers ont connu un grand succès depuis les années 2000. Ils offrent une plus grande flexibilité par rapport aux agents immobiliers traditionnels et sont relativement moins coûteux pour les agences immobilières. Les mandataires immobiliers ont la capacité de négocier et de vendre des biens pour le compte d’une agence immobilière.

Un mandataire immobilier agit toujours au nom d’une organisation et perçoit des commissions sur les transactions réalisées. Il ne possède pas de carte professionnelle individuelle, mais est rattaché à celle d’un agent immobilier, qu’il soit affilié à un réseau local, national ou international.

Le chasseur immobilier

Le métier de chasseur immobilier, autrefois peu connu, est devenu indispensable ces dernières années, principalement en raison des difficultés rencontrées sur un marché immobilier où trouver la propriété de ses rêves est de plus en plus considéré comme une mission impossible, surtout dans les grands centres urbains. Ce métier, importé des États-Unis, est en plein essor.

D’un point de vue légal, il n’y a pas de différence entre un agent immobilier et un chasseur immobilier. Ce sont tous deux des professionnels de l’immobilier dont la mission est de faciliter les transactions immobilières en agissant en tant qu’intermédiaires entre deux parties, qu’elles soient physiques ou morales.

L’acheteur confie un cahier des charges au chasseur immobilier, qui aura pour mission de sélectionner différents biens susceptibles de correspondre à ses critères.

Un chasseur immobilier est donc un agent immobilier spécialisé dans la recherche immobilière pour le compte de ses clients. Il joue le rôle d’intermédiaire dans les transactions immobilières et travaille au service de l’acheteur. Ses responsabilités incluent la prospection, les visites, la sélection des biens appropriés et bien sûr la négociation des prix.

Cependant, la principale différence entre un chasseur immobilier et un agent immobilier réside dans le type de mandat qu’ils détiennent. Le chasseur immobilier possède un mandat de recherche au nom de l’acheteur, tandis qu’un agent immobilier détient généralement un mandat de vente au nom du vendeur.

Le conseiller en gestion de patrimoine (CGP)

Un conseiller en gestion de patrimoine est un expert indépendant spécialisé dans la gestion globale du patrimoine.

Son principal objectif est de fournir des conseils personnalisés à ses clients en matière de gestion patrimoniale, en prenant en compte leurs besoins, leurs objectifs et leurs projets spécifiques. Il propose des stratégies d’investissement et présente une gamme de produits adaptés à la situation et aux attentes de ses clients. Le conseiller en gestion de patrimoine agit en tant que partenaire pour aider ses clients à optimiser leur patrimoine et à prendre des décisions éclairées concernant leur situation financière.

Un conseiller en gestion de patrimoine exerce avant tout une fonction de conseil en fournissant des informations et des orientations à ses clients. Il les guide dans leurs décisions d’achat de produits spécifiques en fonction de leurs besoins.

Les compétences d’un conseiller en gestion de patrimoine couvrent différents domaines, tels que :

• La recherche de financements et de produits adaptés
• Les placements et les investissements patrimoniaux, y compris dans l’immobilier, les valeurs mobilières, l’assurance vie et la retraite
• La fiscalité du patrimoine, l’optimisation fiscale et la défiscalisation.

Son rôle englobe donc un éventail bien plus large que celui de l’immobilier. Cet expert a pour objectif d’optimiser le patrimoine, qu’il s’agisse de la fiscalité ou de l’immobilier.

Dans le domaine immobilier, le conseiller en gestion de patrimoine accompagne notamment ses clients dans le choix du dispositif d’investissement le plus approprié à leur situation.

Les organismes de crédit

Les banques

Les banques commerciales telles que la BNP, la Société Générale et le Crédit Lyonnais sont autorisées à effectuer toutes les opérations bancaires, y compris :

• La collecte de fonds remboursables du public
• Les opérations de crédit
• Les services bancaires de paiement, conformément à l’article L311-1 du Code monétaire et financier.

Les banques mutualistes ou coopératives telles que le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel et les Banque populaire peuvent également effectuer ces mêmes opérations, mais dans le respect des limitations imposées par les textes législatifs et réglementaires qui les régissent.

Il existe différents types de banques, notamment :

• Les banques « traditionnelles » : La France compte actuellement six grands groupes bancaires qui sont le résultat de fusions et d’une forte dynamique de marché, tels que BNP Paribas, le groupe BPCE, le Groupe Crédit Agricole, le Groupe Crédit Mutuel-CIC, la Société Générale et la Banque Postale.
• Les banques en ligne : Au cours des dernières années, les banques en ligne telles qu’ING Direct, Boursorama, Hello Bank, Fortuneo, ont proposé exclusivement à leurs clients des services bancaires via Internet, comprenant l’ensemble des services bancaires tels que les comptes courants, les livrets d’épargne, les prêts à la consommation et immobiliers, les produits d’assurance et les placements financiers, à des tarifs très compétitifs (carte bleue gratuite, absence de frais de tenue de compte, etc.).

Les caisses de crédit municipal

Ces établissements publics locaux de crédit et d’aide sociale ont exclusivement le droit d’accorder des prêts sur gages, qui sont sécurisés par le dépôt d’un objet de valeur.

Cependant, au fil des années, ces établissements ont élargi et étendu leurs activités pour inclure les particuliers, notamment en proposant des prêts spécifiques aux fonctionnaires, ainsi que les collectivités locales et le réseau associatif.

Les établissements de crédit spécialisés (ECS)

Les établissements de crédit spécialisés (ECS) ont généralement des limitations quant aux opérations bancaires qu’ils sont autorisés à effectuer.

Leur agrément spécifie les activités qu’ils sont habilités à exercer, parmi lesquelles les plus courantes comprennent le crédit à la consommation, le crédit-bail mobilier, le crédit-bail immobilier, le crédit aux entreprises, l’affacturage, les cautions et garanties, etc.

Il est possible pour un ECS de combiner les activités de dépôts (de fonds remboursables) et les crédits.

Les Intermédiaires en Opérations de Banque et Services de Paiement

Le recours à un courtier dépend principalement du profil du client. Si le client manque de temps pour visiter différentes banques avec son dossier, faire appel à un courtier peut lui faire gagner un temps précieux. En effet, le courtier travaille avec plusieurs partenaires bancaires, ce qui lui permet d’envoyer simultanément le dossier complet à plusieurs banques. Par la suite, le client peut choisir l’offre qui lui convient le mieux.

Son champ d’expertise s’étend aux :

• Crédits immobiliers
• Crédits personnels
• Crédits consommation
• Services de paiement

Les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) sont des professionnels qui mettent en relation deux parties intéressées dans la conclusion d’une opération bancaire.

Un IOBSP se charge de commercialiser des opérations de banque telles que les crédits, les dépôts ou les services de paiement.

Son statut est défini par l’article L. 519-1 du Code monétaire et financier :

« L’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion d’opérations de banque ou de services de paiement, ou à effectuer des travaux et des conseils préparatoires à leur réalisation. »

« Toute personne qui exerce habituellement, contre rémunération ou tout autre avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est considérée comme un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement. »

Le Code monétaire et financier distingue quatre catégories d’IOBSP :

• Les courtiers qui agissent en vertu d’un mandat du client.
• Les mandataires exclusifs d’une seule institution bancaire.
• Les mandataires non exclusifs d’institutions bancaires.
• Les employés ou mandataires des trois catégories précédentes.

Pour exercer cette profession, un IOBSP doit principalement :

• Posséder une compétence professionnelle spécifique.
• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir les conséquences financières de ses erreurs professionnelles.
• Ne pas avoir de condamnation pénale, ce qui témoigne de son intégrité.
• S’inscrire au registre national unique des intermédiaires en banque, assurance et finance, tenu par l’ORIAS.