En ce qui concerne la promotion immobilière ou projet de construction, plusieurs acteurs existent :

• Le promoteur immobilier
• Le lotisseur ou aménageur foncier
• Le marchand de biens
• Le constructeur

Le promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est un professionnel spécialisé dans la construction d’ensembles immobiliers. Il assume la responsabilité complète de la réalisation d’un projet immobilier, de sa conception à sa livraison.

Le statut et les règles régissant l’exercice du métier de promoteur immobilier sont définis par l’article 1831-1 du Code Civil. En tant que mandataire de construction, le promoteur immobilier combine des compétences techniques, financières, administratives, juridiques, économiques et commerciales.

La relation entre le maître d’ouvrage et le promoteur immobilier est établie dans un contrat de promotion immobilière, qui fixe notamment le prix de vente.

Le promoteur immobilier joue un rôle essentiel dans l’augmentation de l’offre de logements et est un acteur clé du marché immobilier. Il gère l’ensemble du processus de construction, depuis la conception du projet jusqu’à la commercialisation des lots, en passant par la recherche de financement.

Le promoteur immobilier peut superviser différents types de projets, tels que la construction d’immeubles résidentiels, de locaux commerciaux, d’installations industrielles, de bâtiments publics, d’ensembles hôteliers, etc.

Dans la réalisation de ses projets immobiliers, le promoteur travaille en collaboration avec des architectes, des artisans, des entrepreneurs et des bureaux d’études.

Bon à savoir : Le promoteur immobilier se distingue du promoteur foncier. Le promoteur foncier se concentre principalement sur la vente d’espaces qui sont sur le point d’être construits, mais qui ne le sont pas encore.

Le lotisseur ou aménageur foncier

Le lotisseur, également appelé aménageur foncier ou promoteur foncier, est un professionnel distinct dans le domaine de l’immobilier. Il est souvent confondu avec le promoteur immobilier, bien qu’il ait un statut et un rôle spécifiques.

En France, les lotisseurs aménageurs fonciers opèrent généralement sous forme de sociétés de lotissement.

Contrairement à un constructeur, le lotisseur n’est pas directement impliqué dans la construction. Son rôle principal est d’aménager un terrain en vue de sa transformation en lotissement.

Il intervient en amont dans les étapes de réalisation des projets immobiliers. Son activité consiste à acquérir des terrains qu’il revendra ultérieurement, une fois qu’ils auront été viabilisés, à des particuliers ou à des promoteurs immobiliers qui pourront alors entreprendre la construction.

Il est courant que de nombreux promoteurs immobiliers intègrent cette fonction d’aménageur en cumulant les responsabilités d’aménagement et de construction.

Les fonctions du lotisseur/aménageur foncier

Le lotisseur exerce les activités suivantes :

• Acquisition des terrains pour la revente en lots : Le lotisseur se charge d’acheter des terrains en vue de les revendre en lots. Cependant, avant la revente, il est responsable de la viabilisation de ces terrains. La viabilisation consiste à rendre chaque lot constructible.
• Dépôt des permis de construire : Sur le plan administratif, le lotisseur doit obtenir les autorisations nécessaires, comme les permis de construire, avant de commercialiser les lots. Ces documents permettent aux futurs acquéreurs de construire des logements, des bureaux ou des locaux commerciaux ou professionnels.
• Viabilisation des lots du terrain : Sur le plan technique, le lotisseur a l’obligation de viabiliser les lots du terrain, c’est-à-dire de les aménager en espaces habitables en assurant leur raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, d’assainissement, etc. Pour ce faire, il doit obtenir un permis d’aménager afin de viabiliser le terrain.
• Vente des lots du terrain : La vente des lots ne peut généralement être réalisée qu’après la viabilisation des lots. Cependant, dans des cas exceptionnels et sous certaines garanties bancaires ou assurances, le lotisseur peut procéder à la vente anticipée des lots et effectuer les aménagements ultérieurement.

Le lotisseur joue ainsi un rôle clé dans la transformation des terrains en lotissements prêts à être construits et vendus.

Le marchand de biens

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui se rapproche du promoteur, bien que son activité se concentre davantage sur l’immobilier existant. Certains acteurs exercent à la fois en tant que promoteur et marchand de biens.

Le rôle du marchand de biens est d’acquérir des biens immobiliers en vue d’une revente à court ou moyen terme avec une plus-value. Cette plus-value peut être réalisée par l’amélioration du bien immobilier, bien que cela ne soit pas obligatoire. Le marchand de biens est constamment à la recherche d’opportunités immobilières. Tout comme le promoteur, il cherche des financements, mais le processus de financement est généralement plus rapide car les opérations sont moins complexes.

Il est possible de faire une distinction entre une opération de rénovation et une opération de réhabilitation :

• Une opération de rénovation est souvent de nature sommaire, comprenant des travaux d’amélioration énergétique, thermique, de peinture, etc. Ces travaux suffisent à valoriser le bien sans nécessiter d’interventions majeures. Ces opérations sont rapides et sont idéales lorsque l’on a un acheteur potentiel avant le début des rénovations.
• Dans une opération de réhabilitation, on préserve le caractère architectural du bâtiment (façades, fondations), mais l’intérieur est réaménagé pour améliorer le confort général. Les travaux sont généralement plus importants, tels que des extensions, surélévations, transformations en lofts, etc., et permettent de créer une plus-value significative lors de la revente.

Le constructeur

Le constructeur est responsable de la réalisation concrète de la construction, que ce soit d’un immeuble ou d’une maison, en travaillant soit directement, soit avec des sous-traitants.

Dans le cas spécifique de la construction de maisons individuelles, le constructeur opère dans le cadre d’un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI). Il est impliqué tout au long du projet de construction et collabore étroitement avec le maître d’ouvrage.

Le constructeur participe à la sélection de l’architecte, résout les contraintes techniques et budgétaires, et détermine avec le futur propriétaire les prestations qui seront réalisées.

Ensuite, il s’engage à assurer le bon déroulement des travaux, depuis la date de début du chantier jusqu’à la livraison de l’ouvrage. Il est également responsable de veiller au respect des délais d’exécution afin que la maison soit livrée dans les délais convenus.

Par ailleurs, le constructeur prend généralement en charge les tâches administratives telles que la constitution du permis de construire.

En résumé, tout comme le promoteur, le constructeur intervient également dans le domaine du neuf. Cependant, par rapport au promoteur, le constructeur se concentre davantage sur le suivi opérationnel du chantier et n’est pas responsable de la stratégie commerciale du bien construit.